Auf dünnem Eis

Verkehrssicherungspflichten in der WEG-Verwaltung

In den dunklen und glatten Wochen sind Eigentümer und Vermieter durch ihre Verkehrssicherungspflichten besonders gefordert – selbst wenn sie die Aufgaben an andere übertragen.

Wenn der Schnee leise rieselt, Straßen, Dächer und Grünflächen mit seiner weißen Zauberschicht bedeckt und Winterfreunde in Scharen auf Eisflächen und an Rodelhänge drängt, sorgen bei Verwaltern und Wohnungseigentümern genau zwei Worte für Stirnrunzeln: Eigentum verpflichtet – nämlich dazu, dass Gehwege, Zufahrten und Eingänge gefahrlos begangen und befahren werden können.
„Aus § 823 BGB ergibt sich, dass die einzelnen Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer zunächst in der unmittelbaren Pflicht der Verkehrssicherung stehen“, erklärt der Immobilienverwaltungsexperte Hajo Oertel, der lange im erweiterten Vorstand des BVI Bundesfachverbands der Immobilienverwalter gewirkt hat: Eigentümer müssen dafür sorgen, dass das Gebäude, die Grundstücksflächen sowie technische Anlagen „verkehrs“-sicher sind bleiben beziehungsweise werden. „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schaden verpflichtet“, beschreibt es das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Verkehrssicherungspflicht besteht dabei gegenüber Mietern, Besuchern und grundsätzlich sogar gegenüber Personen, die sich unberechtigt auf dem Grundstück aufhalten. Wer sich allerdings ohne Befugnis etwa auf ersichtlich ungesicherte Wege begibt, der muss sich aber ein überwiegendes Eigenverschulden anrechnen lassen – bei Kindern gelten allerdings Ausnahmen.

Grundsätzlich sind Wohnungseigentümer verpflichtet, für die Sicherheit auf ihrem Grundstück und dem dazugehörigen Gehweg zu sorgen. Sie haften folglich persönlich auch für Schäden. Daher sollten die Wohnungseigentümer sinnvoller weise in der Eigentümerversammlung beschließen, dass die Verwaltung ein Unternehmen beauftragen soll, das räumt und streut. „Bei einem solchen Beschluss ist die Sicherungspflicht delegiert", erklärt Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch. „Wenn nicht richtig geschippt wird, ist das Unternehmen schuld." Derjenige, der die Verkehrssicherungspflicht auf Dritte delegiert, ist aber verpflichtet, ein vertrauenswürdiges Unternehmen auszusuchen und anfangs zu kontrollieren, ob auch tatsächlich gearbeitet wird. Ergeben sich keine Defizite, kann der Eigentümer erst einmal beruhigt sein. Dem Verwalter obliegt dabei bleibt die Aufgabe, den Vorgang zu organisieren - die er erfüllt, wenn er drei Vergleichsangebote einholt und diese in die Versammlung einbringt. Problematisch werde es für Verwalter nur, wenn Eigentümergemeinschaften aus Spargründen die Sicherungspflichten selbst wahrnehmen wollen. „Wir raten dringend dazu, auf einen Beschluss zum Beauftragen eines fachkundigen Unternehmens hinzuwirken", sagt Fritsch. Beschlüsse, wonach die einzelnen Eigentümer aus falscher Sparsamkeit verpflichtet sein sollen, in Eigenleistung zu räumen und zu streuen, sind unwirksam, und im Zweifel werde dann der Verwalter zur Rechenschaft gezogen. Weigere sich eine Gemeinschaft, könnten Verwalter als letzten Schritt das Verwalteramt niederlegen bzw. den Verwaltervertrag kündigen das Arbeitsverhältnis beenden, so Fritsch. Dies sei auf jeden Fall besser, als so lange die Augen zuzudrücken, bis etwas passiere.

Was geräumt werden muss

Die einzelnen Vorgaben finden sich häufig in städtischen Satzungen. Grundsätzlich muss so geräumt werden, dass der Tagesverkehr problemlos fließen kann – werktags in der Regel von 7 bis 20 Uhr, an Feiertagen etwas später. An öffentlichen Orten, die auch abends belebt sind, muss länger und wiederholt gestreut und geräumt werden; dies gilt etwa für Kinos, Theater oder bis in die Abendstunden geöffnete Schwimmhallen.
Auf dem Gelände von Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern müssen Menschen auf dem Gehweg sicher laufen können, die Hauseingänge müssen frei sein und auch der Weg zu Mülltonnen und Garagen. Zwei Fußgänger sollten auf dem geräumten Streifen nebeneinander passen. Wenn sich tagsüber Glatteis bildet, muss sofort gestreut werden; der BVI empfiehlt, grundsätzlich Sand oder Granulat zu verwenden. Salz ist in vielen Städten verboten. Bei anhaltendem Schneefall müssen Verantwortliche von Fall zu Fall entscheiden, ob ein Nach-Streuen oder -Räumen sinnvoll ist - und diese Entscheidung im Zweifel vor Gericht begründen können. Denn Passanten können unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn sie stürzen. Richter müssen dann klären, ob Wohnungseigentümer, Verwalter oder nachgelagert Beauftragte ihre Pflichten vernachlässigt haben oder der Verletzte leichtfertig gehandelt hat.

Weitere Verkehrssicherungspflichten

Hajo Oertel weiß aus langjähriger Erfahrung, dass die Verwaltungen die Eigentümergemeinschaften zusätzlich sehr klar darauf hinweisen müssen, dass die Verkehrssicherungspflichten indes weiter reichen: Bäume auf dem Grundstück sind auf ihre Standfestigkeit zu überprüfen, vor allem nach Stürmen. Gleiches gilt für Kinderspielplätze: Sind die Geräte noch fest im Boden verankert? Wie sehr haben ihnen Wetter und Witterung zugesetzt? Auch diese Fragen müssen Verwalter klären. Es empfiehlt sich zudem, regelmäßig das Dach auf eventuell lockere Ziegel zu überprüfen, die Regenrinne auf etwaige Verstopfungen, die Dachlawinengitter auf Funktionsfähigkeit. Darüber hinaus stehen technische Anlagen auf dem Prüfstand.
Auch im Gebäude lauern Gefahrenquellen, wie die Rechtsanwältin Heidi Schnurr erklärt: „Einmal im Jahr sollten Sie eine Begehung des Treppenhauses, des Kellers und des Dachbodens durchführen“, rät Schnurr. „Achten Sie darauf, dass Fluchtwege nicht zugestellt sind und der Bodenbelag eben und rutschfest ist.“ Gerade in der dunklen Zeit sei Licht ein wichtiges Thema: Hauseingänge und Zufahrten werden bei schummriger Beleuchtung zu gefährlichen Stolperfallen. „Eine Lichtschaltung über Bewegungsmelder ist hier hilfreich und empfehlenswert, aber keine Pflicht“, so Schnurr.

Die Bandbreite an Sicherungsaspekten verdeutlicht, dass das Thema keinesfalls nur in den Wintermonaten zu den Kernaufgaben von Verwaltern zählt. „Häufig fallen einem erst bei der Beschäftigung mit Schnee und Eis ein, wofür man eigentlich alles verantwortlich ist“, sagt Immobilienexperte Oertel. Er spannt den Bogen von unsichtbaren Gefahren wie Legionellen bis hin zu Rauchwarnmeldern, Antennen und Zäunen – und sämtlichen damit verbundenen technischen und rechtlichen Neuerungen, die es im Blick zu behalten gilt. Als Belastung sieht Oertel das indes nicht; er rät Verwaltungen dazu, derartige Aufgaben als Chance zu begreifen, Kompetenzen zu vermarkten und vergüten zu lassen: „Machen Sie Ihren Kunden deutlich: Wir kennen uns aus, wir sind die Profis“, sagt Oertel. So in Umlauf gebrachte Expertise dürfe und müsse sich im Honorar niederschlagen – und hebe das Niveau in der gesamten Branche.


BVI e.V.

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