BGH-Urteil vom 29. Mai 2020

Verkündungsrecht und Hinweispflichten des Verwalters als Versammlungsleiter bei „Zitterbeschlüssen“

Der BGH (Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19) hat jetzt der verfehlten Ansicht des LG Bamberg (ZMR 2015, 395; a. A. zu Recht LG Karlsruhe, ZMR 2019, 990), wonach nur bei Allstimmigkeit der Verwalter als Versammlungsvorsitzender einen Positivbeschluss (Zitterbeschluss) verkünden dürfe, eine klare Absage erteilt. Jetzt können auch nicht mehr dem Verwalter die Verfahrenskosten (anteilig) auferlegt werden.

Der Verwalter hat nämlich ein Verkündungsrecht, aber nicht zwingend auch eine Verkündungspflicht. Vor der Abstimmung treffen ihn allerdings Hinweispflichten.

Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Haftung nur bei offenkundig falscher Einschätzung

Klärt der Verwalter nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis und Anfechtungsrisiko auf, handelt er zwar pflichtwidrig, aber: Bei einem Rechtsirrtum haftet er aber nur, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch war.

Im Ausgangspunkt ist das (fehlende) Zustimmungserfordernis als besondere Vorgabe der ordnungsmäßigen Verwaltung einzuordnen. Die Verkündung dient nur der rechtssicheren vorläufigen Konstituierung und Fixierung des Beschlussergebnisses.

Der Versammlungsleiter ist nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer. Er muss die erfolgte Abstimmung respektieren und er darf sich über die mehrheitliche Willensbildung auch dann nicht hinwegsetzen, wenn deren Ergebnis ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Bei Bedenken Weisung der Wohnungseigentümer einholen

Hat der Verwalter Bedenken gegen die Verkündung eines Zitterbeschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so ist er nicht dazu berechtigt, ohne weiteres einen Negativbeschluss zu verkünden. Vielmehr kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. Es ist dann Sache der Wohnungseigentümer, darüber zu entscheiden, ob sie den Verwalter in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden, oder ob sie wegen des nunmehr manifesten Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. Der Verwalter ist an eine solche Weisung gebunden.

Fazit: Ende gut – alles gut (für den BVI-Verwalter)!

Dr. Olaf Riecke

www.riecke-hamburg.de

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