Zum Beispiel am Vorabend eines hohen religiösen Feiertages

Versammlung zur „zur Unzeit“

Das LG München I (Urteil vom 20.02.2020, 36 S 16296/18) erklärte einen Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig, weil der Verwalter das Recht eines Eigentümers auf ungestörte Religionsausübung nicht beachtete und nicht ausgeschlossen werden konnte, dass bei Anwesenheit dieses Eigentümers eventuell kein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen wäre.

Eine Ladung zur Unzeit liegt - jedenfalls in kleineren Wohnanlagen - vor, wenn der Verwalter relativ kurzfristig (gut zwei Wochen vorher) auf Heiligabend als Vorabend zu einem gesetzlichen christlichen Feiertag oder - in Kenntnis jüdischer Feiertage - bei jüdischen Eigentümern auf den Sederabend (Vorabend zum höchsten jüdischen Pessach-Fest; 2017 in den Osterferien) auf 18.00 Uhr einlädt.

Auch Tage, die nicht nach dem jeweiligen Landesfeiertagsgesetz als gesetzlicher Feiertag geschützt sind, können nach den Umständen des Einzelfalls als „zur Unzeit“ anzusehen sein. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Feiertag allgemein bekannt ist; es genügt, wenn dem Verwalter vor der Ladung mitgeteilt wird, dass ein Wohnungseigentümer wegen des Feiertags an der Versammlung nicht werde teilnehmen können.

 

Was hätte der Verwalter tun müssen?

Auf Hinweis des betroffenen am Sederabend durch Religionsausübung verhinderten Eigentümers muss jeder (insbesondere der ebenfalls jüdische) Verwalter umladen, um einen potentiell für Eigentümerbeschlüsse Ladungsmangel zu beseitigen.

Die Kausalität eines Ladungsmangels für den Beschluss z. B. über die Jahresabrechnung wird vermutet.

Was bedeutet dies? Die übrigen Eigentümer müssen ggf. beweisen, dass der Beschluss auch ohne den Ladungsmangel ebenso gefasst worden wäre. Anders gesagt: Eine gerichtliche Ungültigerklärung scheidet aus, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der gefasste und angefochtene Beschluss (wenn auch ggf. mit knapperer Mehrheit) selbst bei Ladung zu einer angemessenen Zeit zustande gekommen wäre (vgl. LG München I, ZMR 2019, 787).

Generell gilt: Die Bestimmung des Versammlungszeitpunktes obliegt – wenn keine entgegenstehende Vereinbarung existiert – grundsätzlich dem Verwalter als Einberufendem. Der Zeitpunkt muss verkehrsüblich und zumutbar sein. Der Verwalter hat nach billigem, aber gerichtlich nachprüfbarem Ermessen zu entscheiden. Er darf grundsätzlich z.B. nicht über den Wunsch einzelner Wohnungseigentümer, den Sonntagvormittag bis 11.00 Uhr von Versammlungen freizuhalten, hinweggehen, und zwar auch dann nicht, wenn eine Mehrheit von Eigentümern es verlangt (BayObLG MDR 1987, 937).

 

Dr. Olaf Riecke

www.riecke-hamburg.de

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