Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen in Eigentümergemeinschaften

Verwalten auf der rechtssicheren Seite

Bauliche Maßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen, ist eine Sache — die Kosten zu verteilen, eine völlig andere.

Immer wieder müssen Gerichte darüber entscheiden, wer nach welchen Beschlüssen wie viel zahlen muss. Hält der gefasste Beschluss nicht stand, gerät der Verwalter unter Beschuss.

Vor der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) war das Leben für Verwalter leichter. Bei baulichen Veränderungen mussten in Wohnungseigentümergemeinschaften grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen. Das führte häufig dazu, dass ein einziger Eigentümer mit seinem Veto die gesamte Gemeinschaft blockierte, ob er nun von den Maßnahmen betroffen war oder nicht. Das brachte die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unbedingt weiter, aber für den Verwalter war die Beschlusslage zumindest klar. Um die Gemeinschaften wieder handlungsfähig zu machen, hat der Gesetzgeber im Jahr 2007 mit der Neufassung des WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehr Entscheidungskompetenz ausgestattet und so ein Stück weit demokratisiert. Mehr Freiheit heißt aber auch mehr Verantwortung. Zwar können jetzt bauliche Maßnahmen erheblich leichter beschlossen werden, jedoch steigt damit für Verwalter auch das Risiko, Beschlüsse zu fassen, die vor Gericht nicht standhalten. Noch immer sind nicht alle Fälle letztinstanzlich durchdekliniert, in denen es um die Verteilung der Kosten für bauliche Maßnahmen geht.

Nach Anteilen oder Gebrauch

Um die Kosten für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu verteilen, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder bedient sich die Gemeinschaft des gesetzlichen Verteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Absatz 2 WEG) oder sie beschließt eine andere Kostenverteilung, „wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt“ (§ 16 Absatz 4 WEG).

Der Beschluss, die Kosten nach einem anderen Schlüssel zu verteilen, muss mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von drei Viertel aller Stimmberechtigten und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst werden. Dies gilt gleichermaßen für die Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Absatz 5 WEG), bauliche Veränderungen sowie modernisierende bauliche Maßnahmen nach § 22 Absatz 1 und 2. Wird der gesetzliche Verteilungsschlüssel angewandt, greift nach § 16 Absatz 6 WEG eine Sonderregelung. Danach muss ein Wohnungseigentümer, der baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht zugestimmt hat, die Kosten nicht mittragen.

Kostenverteilung bei Balkonverglasung

Gerade die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum bietet im Hinblick auf Gebrauch und Kosten häufig Anlass für Konflikte. Hierzu ein Beispiel: In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Balkone und Außenfenster dem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet. In allen anderen Bereichen werden die Kosten ausschließlich nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel — also Miteigentumsanteilen — verteilt. Die Eigentümer beschließen allstimmig, die Balkone zu verglasen. Die Kosten werden ausschließlich unter den Eigentümern aufgeteilt, die über einen Balkon verfügen: Die Zuordnung der Balkone und Außenseiten der Fenster zum Sondereigentum ist zwar unwirksam, weil sie konstruktive Elemente sind, und damit nach § 5 Absatz 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum gehören. Doch die unwirksame Zuordnung lässt sich in eine Regelung zur Kostenverteilung umdeuten. So hat es das Oberlandesgericht Hamm bereits am 22. August 1991 entschieden. Eine Kostenverteilung nach § 16 Absatz 4 WEG wäre in einem solchen Fall problematisch. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche allenfalls noch die Umlage nach Einheiten, die über einen Balkon verfügen. Eine Kostenbelastung der Eigentümer, deren Wohneinheiten keinen Balkon haben, kommt nicht in Betracht, weil es sich mangels Berücksichtigung der Gebrauchsmöglichkeit um einen Verstoß gegen die Grundsätze des § 16 Absatz 4 WEG handeln würde.

Nicht nichtig, nur anfechtbar

Gegen § 16 Absatz 4 WEG verstieße auch ein Beschluss, nach dem Kosten für eine Maßnahme, die nur einem oder wenigen einzelnen Eigentümern zugute kommt, auf sämtliche Eigentümer verteilt werden. Doch Vorsicht: Ein solcher Beschluss wäre nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, womit er nach Verstreichen eines Monats bestandskräftig würde.

BGH klärt wichtige Streitfrage

Häufigen Anlass zum Streiten bot die bereits genannte Kostenbefreiung Einzelner, die sich aus § 16 Absatz 6 WEG ergibt. Unter Juristen war lange umstritten, ob alle Eigentümer, die einer Maßnahme nicht zugestimmt haben, unabhängig von ihrer Zustimmungspflicht von den Kosten befreit sind. Das Landgericht München I hat am 28. Februar 2011 entschieden, dass die Regelung nach § 16 Absatz 6 WEG nicht auf Wohnungseigentümer angewendet werden kann, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, obwohl ihre Zustimmung nach § 14 Nummer 1 WEG erforderlich gewesen wäre (1 S 19089/10). Dem Gericht zufolge kann ein Beschluss zu baulichen Veränderungen überhaupt nur zustande kommen, wenn alle von der Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer dem Antrag zugestimmt haben. Der Logik folgend könnte der Eigentümer die anteilige Beteiligung an den Kosten nur dann verhindern, wenn er den Beschluss anficht. Das Oberlandesgericht (OLG) München hat dazu eine andere Meinung. Einem Beschluss (32 Wx 87/08) vom 11. Juli 2008 zufolge sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer, die den baulichen Veränderungen nicht zugestimmt haben, von der Kostenlast befreit. Mit seinem Urteil vom 11. November 2011 hat sich der BGH nun der Meinung des OLG München angeschlossen und klargestellt, dass es für die Kostenbefreiung ausreicht, wenn ein Eigentümer einer Maßnahme nicht zugestimmt hat. Hingegen hängt es nicht davon ab, ob es auf die Zustimmung des betreffenden Eigentümers ankam oder nicht (V ZR 65/11). Bereits zuvor wurde entschieden, dass ein von den Herstellungskosten befreiter Eigentümer auch von den Folgekosten befreit ist (BGH), jedoch nicht von den Rückbaukosten (OLG Hamburg). Die Kostenbefreiung gilt auch ohne Grundbucheintrag für den Rechtsnachfolger.

Angesichts vieler Einzelfallentscheidungen und teilweise noch nicht letztinstanzlich geklärter Rechtslagen empfiehlt es sich für Verwalter, mit Musterbeschlüssen zu arbeiten. Die gibt es zum Beispiel in der Online-Wissensdatenbank VerwalterPraxis von Haufe. Dort gibt es mehr als 70 fertig formulierte Musterbeschlüsse, zum Beispiel zur Kostenverteilung und Instandsetzung, die von Experten ausgearbeitet worden sind. Damit ist der Verwalter immer auf der sicheren Seite ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nicole Dürst
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Foto 1: Haufe, Foto 2: Dr. Klaus-Uwe Gerhardt / pixelio.de, Foto 3: Solarlux

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