Rechtlicher Hintergrund
Seit einigen Jahren ist es Wohnungseigentümern möglich, die Einkommensteuerlast für Ausgaben gemäß § 35a EStG (haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für bestimmte Handwerkerleistungen) zu mindern. Hierzu muss allerdings der Lohnkostenanteil in der Jahresabrechnung oder durch eine Bescheinigung ausgewiesen werden.
Grundsätzlich können WEG-Verwalter nur Zusatzvergütungen verlangen, wenn es sich nicht um eine gesetzliche Aufgabe handelt (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 13. Auflage 2015, Rd. 164).
Selbstverständlich stellte sich nach in Kraft treten der Vorschrift im Jahre 2006 die Frage, ob der WEG-Verwalter verpflichtet war, die Jahresabrechnung oder entsprechende Anlagen so zu erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit bestimmte Ausgaben steuerlich als Steuerermäßigung i. S. von § 35a EStG geltend machen können und ob dies unentgeltlich erfolgen muss. Die Rechtsprechung hat dann im Nachgang klargestellt, dass eine grundsätzliche Verpflichtung des WEG-Verwalters nicht ersichtlich ist und sich eine solche Verpflichtung ohne Zusatzvereinbarung nicht als Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag oder den Grundsätzen von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) ergibt.
Lösung zur Situation
Grundsätzlich ist die Reaktion des WEG-Verwalters nachvollziehbar und verständlich. Viele Wohnungseigentümer monieren oft, dass die Bescheinigung auf „Knopfdruck“ aus dem Drucker befördert wird. Das ist allerdings nur die halbe Wahrheit, denn der gesamte Bearbeitungsprozess fängt bereits bei der Rechnungsprüfung und Buchung der nach § 35a EStG begünstigten Positionen (Lohn- und Materialkosten) an.
Zusammenfassend kann man festhalten, dass eine Zusatzvergütung - jedenfalls aus Sicht des Verfassers - gerechtfertigt ist. Wie hoch diese Zusatzvergütung sein soll, steht auf einem anderen Blatt.
Aus der Rechtsprechung
LG Bremen, Beschluss vom 19. 5. 2008 - 4 T 438/07; NZM 2009, 750
Die Verpflichtung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 III WEG umfasst nicht den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen i.S. des § 35a EStG.
LG Düsseldorf, Beschluss vom 8. 2. 2008 - 19 T 489/07; NZM 2008, 453
Eine Zusatzvergütung, die der Wohnungseigentumsverwalter für das Ausstellen der Bescheinigung über „haushaltsnahe Dienstleistungen” 2006 mit 25 Euro bemisst, ist angemessen.
KG, Beschluss vom 16.04.2009 - 24 W 93/08; ZMR 2009, 709
1. Die Eigentümer haben Beschlusskompetenz für die Regelung einer Sondervergütung des Verwalters im Zusammenhang mit der Bescheinigung nach § 35a EStG.
2. Eine Umlegung der Kosten auf sämtliche Eigentümer entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Hinweis:
Beachten Sie die regelmäßig veröffentlichten Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums. Dort ist z. B geregelt, welche Positionen begünstigt werden und es werden Besonderheiten der WEG- und Mietverwaltung erläutert.
Beispiel:
Vorgaben zur Behandlung der begünstigten Positionen in der Jahresabrechnung:
"(...) Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. (...)"; Anwendungsschreiben Bundesfinanzministerium vom 09.11.2016, IV C 8 - S 2296-b/07/10003 :008, Rn. 47).
MASSIMO FÜLLBECK
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