N wie Nichtigkeit von Fortgeltungsbeschlüssen

Verwalterpraxis A-Z

Anlässlich der letzten Eigentümerversammlung wird vom Verwalter folgender Beschluss verkündet: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Kalenderjahr 2018 mit einer Plansumme von 80.000 Euro. Diese Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne gelten auch für das nachfolgende Kalenderjahr fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan verabschiedet wird.“ Ein Wohnungseigentümer ist mit der Vorgehensweise bzw. dem Beschuss nicht einverstanden und es kommt zur Beschlussanfechtung.

Der Wohnungseigentümer vertritt die Ansicht, dass für eine Fortgeltung des Wirtschaftsplanes - ohne Bestimmung eines Endzeitpunktes der Fortgeltung - keine Beschlusskompetenz besteht und der Beschluss somit nichtig ist.

 

Rechtlicher Hintergrund

Seit der Jahrhundertentscheidung des BGH (Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99; ZMR 2000, 771) ist klar, ein Beschluss, der gegen die guten Sitten, ein zwingendes, gesetzliches Gebot verstößt oder trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasst wurde, ist nichtig. Aber auch Beschlüsse, die nicht hinreichend bestimmt sind, werden immer häufiger für nichtig erklärt.

 

Die Verwalterpraxis wendet diese Vorgehensweise seit sehr vielen Jahren an. Hintergrund: Da die ordentliche Eigentümerversammlung nicht am 2. Januar eines Kalenderjahres stattfinden kann, sondern erst nach Erstellung der Jahresabrechnung des Vorjahres und damit erst einige Wochen/Monate später, würde eine Liquiditätslücke entstehen, wenn eine Fortgeltung des Wirtschaftsplanes aus dem Vorjahr nicht möglich wäre. Sicherlich ist es möglich, in einem laufenden Kalenderjahr bereits den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr zu beschließen, aber auch hier könnte im Einzelfall der Einwand greifen, dass diese Vorgehensweise nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, da die Kalkulation der Einnahmen und Ausgaben deutlich einige Monate im Voraus durchgeführt wird.

 

Generell gilt aber, dass ein Beschluss, der unabhängig von einem konkreten Wirtschaftsplan generell die Fortgeltung eines jeden Wirtschaftsplans – bis zur „Verabschiedung“ eines neuen – zum Gegenstand hat, mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig ist.

 

In der Literatur und Rechtsprechung gibt es allerdings Stimmen, die meinen, dass die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes zwar beschlossen werden kann, aber immer nur bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung.

 

In einer aktuellen Entscheidung stellt das LG Hamburg klar:

 

Ein Beschluss, der vorsieht, dass der konkrete Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan fortgilt, ist nicht nichtig.

LG Hamburg , Urt. v. 20.12.2017 – 318 S 15/17; ZMR 2018, 357

 

Das Landgericht vertritt – entgegen anderer Meinungen – die Ansicht, dass aus § 28 Abs. 5 WEG die Beschlusskompetenz folgt, auch die Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan zu beschließen.

 

Lösung zur Situation

Es bleibt spannend, ob an der vorbeschriebenen Vorgehensweise zukünftig festgehalten werden kann, denn die Entscheidung des LG Hamburg ist nicht rechtskräftig und nun beim BGH rechtshängig (Revision: V ZR 2/18).

 

Die Verwalter müssen sich also noch ein wenig gedulden. Bis dahin sollte aber nichts dagegen sprechen, die bisher praktizierten Beschlüsse fortzuführen oder aus Sicherheitsgründen den Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 2019 bereits im Kalenderjahr 2018 zu verabschieden.

 

Weitere Rechtsprechung zu diesem Thema:

 

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 2. 6. 2003 - 3 Wx 75/03; ZMR 2003, 767

(…) Die Wohnungseigentümer können die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschließen.

 

LG Itzehoe, Urteil v. 17.9.2013 − 11 S 93/12; ZMR 2014, 144

(…) Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ist nichtig.

 

 

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

 

Kommentare
Kommentieren
Kommentar schreiben