O wie offenes Treuhandkonto oder Fremdgeldkonto in der WEG-Verwaltung?

Verwalterpraxis A-Z

Verwalter F freut sich über seine erste Bestellung zum WEG-Verwalter, fragt sich aber zugleich, welche Art von Konto für die WEG angelegt werden muss und wie er sich gegenüber der Bank legitimiert. Ahnungslos legt Verwalter F ein offenes Treuhandkonto bei seiner Hausbank an. Wohnungseigentümer Q weigert sich, dass fällige Hausgeld auf dieses Konto zu zahlen, da er der Meinung ist, der Verwalter hat ein falsches Konto angelegt.

Rechtlicher Hintergrund

Seit der Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der WEG aus dem Jahre 2005 dürfen nur noch offene Fremdgeldkonten angelegt werden, d. h. Kontoinhaber ist stets die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht wie früher üblich der Verwalter. Hinsichtlich der Anlage der entsprechenden Konten ist in der Praxis der Umgang mit einigen Banken schwierig. Das hängt zum einen damit zusammen, dass der Verband der Wohnungseigentümer (WEG) eine besondere Form von teilrechtsfähiger Gemeinschaft ist und für die Bestellung des Verwalters besondere Vorschriften gelten, die einigen Banken oft unbekannt sind.

 

Aus § 27 Abs. 3 Ziffer 5 WEG ergibt sich für das Außenverhältnis: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG die entsprechenden Konten zu führen.

 

Daraus ergibt sich auch, dass der Verwalter die Konten ohne großen Aufwand anlegen kann. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG muss der Verwalter einer Bank grundsätzlich nur die Niederschrift über seine Bestellung (Bestellungsprotokoll) vorlegen. Der Verwaltervertrag ist keine vernünftige Legitimation des Verwalters, denn nach der Trennungstheorie erlangt der Verwalter die organschaftliche Stellung durch den Beschluss (oder durch Bestellung in der Gemeinschaftsordnung) und nicht durch Abschluss eines Verwaltervertrags. Auch die Verwaltervollmacht ist in der Regel nutzlos, weil diese grundsätzlich nur Berechtigungen erteilen kann, die ohnehin vom Wohneigentumsgesetz legitimiert sind.

 

Lösung zur Situation

Wohnungseigentümer Q hat Recht. Verwalter F hat versehentlich ein „falsches“ Konto angelegt und sollte dringend dafür Sorge tragen, dass ein offenes Fremdgeldkonto angelegt wird. Vorsicht: Die Verwendung eines falschen Kontos kann zur Abberufung führen bzw. es können sich andere Probleme ergeben, wie folgt:

 

LG Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018 - 5 S 44/17; ZMR 2018, 699

Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern. (…)

 

AG Mettmann, Urteil vom 15.4.2016 – 26 C 40/14; ZMR 2016, 913

Eine Kontenführung als offene Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters laufen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und führt dazu, dass die Jahresabrechnungen falsch sind.

 

LG Hamburg, Beschluss v. 28.11.2013 − 318 T 30/13; ZWE 2014, 413

Der Verwalter ist nicht berechtigt, Gelder auf einem Eigenkonto zu vereinnahmen. Er ist verpflichtet, ein Konto im Namen des Verbands der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen.

 

OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009 - 3 W 181/08; ZMR 2010, 223

(…) Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters kann darin liegen, dass er die Gelder der Gemeinschaft nicht auf einem gesonderten Konto, sondern auf seinem Eigenkonto führt.

 

 

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

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