Q wie (Minderheiten-)Quorum - Grundlagen und Wissenswertes

Verwalterpraxis A-Z

Auch in Wohnungseigentümerversammlungen herrscht das Demokratiegebot. Die Mehrheit entscheidet. Minderheiten müssen sich fügen. Dennoch sind Minderheiten nicht rechtlos gestellt. Nach § 24 II WEG muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (Minderheitenquorum).

Situation:

Die WEG Sonnenallee 100 besteht aus folgenden Wohnungseigentümern:

Eigentümer Q ist mit der Arbeit des Verwalters überhaupt nicht einverstanden und möchte so schnell wie möglich, für dessen Abberufung sorgen. Er stöbert im Wohnungseigentumsgesetz und findet dort folgende Vorschrift:

 

§ 24 Abs. 2 WEG:

Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Eigentümer Q rechnet und stellt fest, dass Ihm 40% der Wohnungen (und 600 MEA von 1.000 MEA) gehören. Er schreibt dem Verwalter eine E-Mail mit Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen und verlangt, die sofortige Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zwecks Abberufung des Verwalters.

Verwalter V ist sich unsicher, ob die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 WEG wirklich erfüllt sind und beugt sich dem Verlangen. Zu Recht?

 

Rechtlicher Hintergrund:

Grundsätzlich ist der Verwalter zur Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer beantragt wird.

Aus dieser Vorschrift lassen sich wichtige Regeln ableiten:

  • Das Einberufungsverlangen hat schriftlich zu erfolgen, d. h. gemäß § 126 Abs. 1 BGB müssen die betroffenen Wohnungseigentümer die Aufforderung eigenhändig unterschreiben und diese muss dem Verwalter im Original zugehen.
  • Das Schreiben muss den Zweck und die Gründe enthalten, auf die sich das Einberufungsverlangen stützt.
  • Es kommt auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG = Gesetzliches Stimmrecht) an. Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach das Stimmrecht nach dem Einheiten- oder Wertprinzip ausgeübt werden muss, wirkt sich nicht auf das Minderheitenquorum aus. Das Gesetz geht der Vereinbarung also vor.
  • Steht eine Wohnungseigentum mehreren Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, müssen sie ihr Einberufungsverlangen analog § 25 2 S. 2 einheitlich ausüben.
  • Die im Gesetz verankerte Grenze von mehr als ¼ der Wohnungseigentümer kann nach h. M. nicht durch eine Vereinbarung erhöht erschwert werden (Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 24 Rn. 10-13).
  • Liegt ein wirksames Einberufungsverlangen vor, sollte die Wohnungseigentümerversammlung unverzüglich einberufen werden.

 

Lösung zur Situation

Gemäß 25 Abs. 2 WEG besteht die WEG Sonnenallee 100 zum Zeitpunkt des Einberufungsverlangens aus 6 Wohnungseigentümern (6 Köpfe). Auch wenn dem Eigentümer Q mehrere Wohnungen gehören und er zusätzlich die meisten Miteigentumsanteile hat, werden die Voraussetzungen (nämlich mehr als ¼ der Wohnungseigentümer - berechnet von 6 Köpfen - nicht erfüllt). Darüber hinaus reicht eine E-Mail (Textform) nicht aus, da der Gesetzgeber klar die Schriftform vorgegeben hat.

 

Rechtsprechung zum Minderheitenquorum:

LG Koblenz, Hinweisbeschl. v. 7.6.2018 – 2 S 16/18

  1. Liegen die Voraussetzungen eines Einberufungsverlangens nach § 24 II Halbs. 2 WEG vor, so sollte die Versammlung vom Verwalters in der Regel binnen 2 Wochen einberufen werden und binnen Monatsfrist
  2. Gehört eine Wohnungseigentumseinheit mehreren Personen, zählen die Berechtigten bei der Berechnung des Einberufungsquorums nur als ein Wohnungseigentümer. Das Einberufungsverlangen muss in diesem Fall analog § 25 II WEG von allen Bruchteilsberechtigten mitgetragen werden.
  3. Das Quorum des § 24 II WEG muss nicht nur im Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens beim Verwalter vorliegen, sondern auch noch bis zur tatsächlichen Einladung zur Eigentümerversammlung durch diesen bzw. im Schluss der mündlichen Verhandlung fortbestehen, wenn der Verwalter dem Verlangen nicht nachkommt und ein Minderheiteneigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt, um den Verwalter zur Einladung verpflichten zu lassen.
  4. Ein Einberufungsverlangen kann von einzelnen Wohnungseigentümern zurückgenommen werden. § 130 I 2 BGB bzw. die daraus abzuleitende Bindungswirkung nach Zugang beim Verwalter ist auf das Einberufungsverlangen, das keine Willenserklärung ist, sondern eine geschäftsähnliche Handlung, nicht analog anzuwenden.

 

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

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