S wie Scheinverwalter

Verwalterpraxis A-Z

Mit Ablauf der Bestellungszeit darf der Verwalter keine Handlungen mehr durchführen, er hat keine gesetzliche Vertretungsmacht mehr, auch wenn die Verwaltertätigkeit dem wirklichen und mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht. Welche Möglichkeit gibt es, falls eine Wiederbestellung des Verwalters versäumt wurde?

Situation

Die Verwalterbestellung läuft Ende des Jahres aus.

Kennen Sie das vielleicht auch? In dem ganzen „Versammlungs-Saison-Trubel“ wird versehentlich vergessen, die Wiederbestellung als Verwalter auf die Tagesordnung zu nehmen. Das Versäumnis fällt erst nach der ordentlichen Eigentümerversammlung oder bei der Vorbereitung der nächsten Eigentümerversammlung (also ein Jahr später) auf. Wie gelingt es nun ‒ natürlich ohne die WEG in Aufruhr zu versetzen ‒, eine weitere Wiederbestellung zu erhalten?

 

Rechtlicher Hintergrund

Grundsätzlich hat der Verwalter seine organschaftliche Stellung mit Ablauf der Bestellungszeit verloren. Aus dem Verwalter wurde also der faktische Verwalter, Scheinverwalter oder Pseudo-Verwalter. Mit Ablauf der Bestellungszeit darf der Verwalter keine Handlungen mehr durchführen, er hat keine gesetzliche Vertretungsmacht mehr, auch wenn die Verwaltertätigkeit dem wirklichen und mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht. Problematisch ist doch, dass der Scheinverwalter auch nicht berichtigt ist, die Einladung zur Eigentümerversammlung zu fertigen und die Übernahme der Versammlungsleitung zu übernehmen.

 

Wie löst man das Problem?

Rettungsstrategie 1:

  • Die gesamte Planung zur Eigentümerversammlung inkl. Einladungsschreiben nebst Anlagen wird durch den „Scheinverwalter“ vorbereitet.
  • Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats lädt zur nächsten Eigentümerversammlung ein (§ 24 Abs. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter einberufen werden.)
  • Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eröffnet die Eigentümerversammlung und unmittelbar danach wird der „Scheinverwalter“ zum Versammlungsleiter gewählt und die Ordnung zur Wiederbestellung ist wiederhergestellt. (§ 24 Abs. 5 WEG: Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts Anderes beschließt, der Verwalter.)

Rettungsstrategie 2:

  • Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates oder ein Wohnungseigentümer initiiert einen Umlaufbeschluss.
  • Problem: Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss ohne Versammlung nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. In der Praxis wird es vermutlich schwierig, die Wiederbestellung durch den Umlaufbeschluss zu erwirken. Dies muss noch nicht mal damit zusammenhängen, dass es Gegenstimmen gibt, sondern das bestimmte Wohnungseigentümer kein Interesse daran haben, an der Willensbildung teilzunehmen.

Rettungsstrategie 3:

  • In der Praxis gab es zahlreiche Fälle, in denen der Verwalter ohne Beachtung der Formalien zur Eigentümerversammlung eingeladen und damit den Beschluss auf pragmatische Art herbeigeführt hat ‒ das ist natürlich immer mit einem gewissen Anfechtungsrisiko verbunden.
  • Diese Vorgehensweise könnte sich dann anbieten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft über keinen Verwaltungsbeirat verfügt, denn dann gibt es nach den gesetzlichen Bestimmungen keine Person, die wirksam zu einer Wohnungseigentümerversammlung einladen kann. Streng genommen, müsste über das zuständige Gericht ein Wohnungseigentümer legitimiert werden, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen.
  • Diese einberufene Eigentümerversammlung leidet dann an formellen Beschlussmängeln, d. h. die Beschlüsse sind nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.
  • Eine Heilung der Beschlussmängel könnte allerdings dadurch eintreten, dass sämtliche Wohnungseigentümer an dieser Eigentümerversammlung (Universal- oder Vollversammlung) teilnehmen (OLG Köln, NZM 1998m, 920).

 

Wichtig

Sowie man feststellt, dass die organschaftliche Stellung nicht mehr besteht, sollte man mit dem Beschluss über die Wiederbestellung nicht zu lange warten. Insbesondere im Fall einer vereinbarten Veräußerungszustimmung (§ 12 WEG) wäre das fatal, da die Verwalterstellung bei einem Verkauf nicht wirksam nachgewiesen werden kann bzw. der „Scheinverwalter“ nicht berechtigt ist, die Verwalterzustimmung zu erteilen.

 

Massimo Füllbeck
mfuellbeck@hotmail.com

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