W wie „werdende“ Wohnungseigentümergemeinschaft

Verwalterpraxis A-Z

Situation

Ein Bauträger erstellt eine neue Wohnanlage mit zehn Eigentumswohnungen. Kurz vor Fertigstellung der WEG-Anlage bittet der Bauträger den in der Gemeinschaftsordnung eingesetzten Erstverwalter zu einer Eigentümerversammlung einzuladen. Er übergibt dem Verwalter eine aktuelle Übersicht mit den grundbuchrelevanten Daten (Kaufvertragsdatum, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Übergabe und Grundbuchumschreibung).

Der Verwalter ist sich nicht sicher, ab wann eine Eigentümerversammlung stattfinden kann und wen er zu dieser ersten Eigentümerversammlung einladen muss?

Rechtlicher Hintergrund und Fazit

Aktuell enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine konkreten Regeln für eine „Neubau-WEG“, also eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die gerade erst entsteht.

Zunächst muss man sich die Frage stellen, wann eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht: Bei der regelmäßigen Teilung gemäß § 8 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich erst dann, wenn neben dem Aufteiler (in der Regel ein Bauträger) ein weiterer Wohnungseigentümer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen wird.

Zwischen Verkauf bzw. Übergabe der Wohnungen und der Eintragung des ersten Wohnungseigentümers im Grundbuch (neben dem Aufteiler) können Monate oder Jahre liegen.

Würde man also stringent von einer Grundbuchumschreibung ausgehen, kann sich die voll funktionsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft erst Monate oder Jahre später gründen. Ein Verwalter wäre zunächst überflüssig, eine Wohnungseigentümerversammlung könnte nicht einberufen werden, da ohne Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht zur Anwendung gelangen.

Dieses Problem hat der BGH (u. a. BGH, NJW 2008, 2639) erkannt und folgende Kriterien aufgestellt:

  • Das WEG kennt aktuell keine Ein-Personen-Gemeinschaft.
  • Die WEG entsteht bei einer Teilung nach § 8 WEG erst, wenn zusätzlich - zu dem aufteilenden Eigentümer - ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
  • Der BGH stellte ein Bedürfnis für eine vorverlagerte Anwendung der Vorschriften des WEG auf das so genannte Anlauf- oder Gründungsstadium einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls im Innenverhältnis fest.
  • Die vorverlagerte Anwendung und damit die Gründung einer „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ tritt dann ein, wenn:
  • ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt,
  • der Anspruch auf Eigentumsübertragung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist,
  • und der Besitz auf den Wohnungseigentümer übergegangen ist.

Der „werdende“ Wohnungseigentümer ist verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Er kann an der Eigentümerversammlung teilnehmen und wie ein „normaler“ Eigentümer abstimmen etc., obwohl er zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Abteilung I als Eigentümer eingetragen wurde.

Hierzu ein Beispiel:

Wenn der Verwalter heute zur Wohnungseigentümerversammlung einlädt, müssen der Bauträger (für Wohnung 1+2+4), Erwerber A (für Wohnung 3) und Erwerber C (für Wohnung 5) eingeladen werden.

Hinweis zur WEG-Novelle 2020/2021

Im Zuge der anstehenden WEG-Novelle (vgl. Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) – veröffentlicht am 14.01.2020) ist geplant, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, d. h. die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht dann als sog. Ein-Personen-Gemeinschaft:

  • 9a Abs. 1 WEG (WEModG)

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.

Welche Rechte und Pflichten einem Erwerber zustehen, ergibt sich aus der nachfolgend geplanten Vorschrift:

  • 8 Abs. 3 WEG (WEModG)

Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den übrigen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers zur Ausübung von dessen Rechten und zur Wahrnehmung von dessen Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes berechtigt und verpflichtet, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Massimo Füllbeck
mfuellbeck@hotmail.com

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