Z wie Zwangsversteigerung: Anmelden von Hausgeldansprüchen

Verwalterpraxis A-Z –

Situation

Wohnungseigentümer Q schuldet der WEG Hausgeld in Höhe von 3.000 Euro. Verwalter V hat bereits einen Rechtsanwalt damit beauftragt, die Rückstände im Wege der Klage geltend zu machen. Parallel wird von einem Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum des Q betrieben. Der Zuschlag über das Sondereigentum erfolgt nachdem Verwalter V einen vollstreckbaren Titel hinsichtlich der Hausgeldrückstände erhält.

 

Eine Anmeldung der offenen Hausgeldforderungen ist bis dahin allerdings nicht erfolgt. Weitere Vollstreckungsmaßnahmen blieben erfolglos. Die WEG verlangt nun von Verwalter V Schadenersatz, da dieser seinen Pflichten nicht nachgekommen sei.

 

 

Rechtlicher Hintergrund:

Soweit Hausgeldrückstände bestehen, darf der Verwalter, bei einer gerichtlichen Durchsetzung, nur aktiv werden, wenn er hierzu durch Beschluss, Verwaltervertrag oder Gemeinschaftsordnung ermächtigt wurde. Es gehört selbstverständlich zu den wichtigsten Aufgaben, sich von der WEG eine entsprechende Legitimation geben zu lassen oder sicherzustellen, dass der Verwalter handlungsfähig ist, damit Ansprüche nicht verloren gehen.

 

Hinweis:

Im Zuge der anstehenden WEG-Reform soll § 27 WEG dahingehend geändert werden, dass der Verwalter kraft Gesetzes die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen durchführen kann (Gesetzesentwurf Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG vom 13.03.2020, S. 86).

 

Was Verwalter V allerdings nicht wusste: Die Anmeldung von Hausgeldansprüchen kann für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne Urteil bzw. Vollstreckungstitel erfolgen, wenn ein Dritter die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum betreibt (BGH, Urteil vom 08.12.2017, V ZR 82/17; ZMR 2018, 340).

 

Gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sind die Hausgeldansprüche der WEG bevorrechtigt:

 

Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

  • bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf Prozent des nach § 74a Abs. 5 (Verkehrswert) festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet.

Ferner wird in § 45 Abs. 3 ZVG explizit geregelt, wie die Anmeldung zu erfolgen hat:

 

„Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 sind bei der Anmeldung durch einen entsprechenden Titel oder durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. Aus dem Vorbringen müssen sich die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben.“

 

Mit wirtschaftlichen Risiken ist die Anmeldung nicht verbunden und der Aufwand ist gering. Anders sieht es aus, wenn die WEG das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben möchte. Zum einen muss ein Titel vorliegen und zum anderen entstehen Gerichtsgebühren und Sachverständigenkosten. Hierzu bedarf es – nach aktuellem Recht – einer ausdrücklichen Ermächtigung durch die WEG.

 

 

Fazit:

Verwalter V hat sich gegenüber der WEG schadenersatzpflichtig gemacht, da er die Forderungen nicht rechtzeitig angemeldet hat.

 

Praxis-Tipp:

Bei säumigen Wohnungseigentümern sollte unverzüglich eine Grundbucheinsicht erfolgen, damit überprüft werden kann, ob bereits in Abteilung II des Grundbuchs ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wurde. Dies garantiert, dass der Verwalter die Übersicht behält und die weiteren Schritte effizienter einleiten kann. Stellt sich heraus, dass bereits ein Zwangsversteigerungsverfahren anhängig ist, sollten Ansprüche der WEG unverzüglich angemeldet werden. Hierzu bedarf es lediglich der entsprechenden Grundlagen (Beschlüsse, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Legitimation des Verwalters).

 

 

Aus der Rechtsprechung:

BGH, Versäumnisurteil vom 8. Dezember 2017 - V ZR 82/17

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

 

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

 

 

 

 

 

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