Bis wann muss der Verwalter liefern?

Verwalterpraxis A-Z: J wie Jahresabrechnung

Situation: Die WEG Littenstraße 10 verfügt über eine Gaszentralheizung und einen Wasserzähler in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten.

Die Heiz-und Wasserkosten werden durch einen externen Messdienstleister abgerechnet. Der Verwalter legt die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) für die WEG Littenstraße 10 immer im Monat April eines Kalenderjahres vor. Diverse neue Eigentümer beschweren sich darüber und verlangen die Vorlage der Jahresabrechnung bereits im Februar. Eigentümer Herr Schlau ist sogar der Ansicht, dass der Verwalter wegen der verspäteten Bereitstellung außerordentlich abberufen und der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden kann. (O-Ton Eigentümer Schlau: „Es kann doch nicht so schwer sein, auf einen Knopf zu drücken.“). Hat Herr Schlau recht?

Rechtlicher Hintergrund

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Fristen zur Fertigstellung bzw. Vorlage der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG. Nach h. M. ist allerdings unstreitig anerkannt, dass eine korrekte Jahresabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsperiode innerhalb einer Frist von drei bis sechs Monaten (OLG Zweibrücken ZMR 2007, 887; OLG Celle ZMR 2005, 718) vorgelegt werden muss.

In besonderen Einzelfällen kann diese Frist überschritten werden, insbesondere wenn z. B. ein Verwalterwechsel vollzogen wurde, diverse Unterlagen fehlen und diese beim Vorverwalter besorgt werden müssen oder der externe Messdienstleister die Abrechnung der Heiz- und Wasserkosten nicht frist- und vertragsgerecht durchführt. Die vorgenannten Personen bzw. Dienstleister sind nach einer Entscheidung des OLG Brandenburg (OLG Brandenburg NZM 2007, 773) nämlich nicht Erfüllungsgehilfen des WEG-Verwalters.

Lösung zur Situation

In Hinblick auf den Meinungsstand in Rechtsprechung und Literatur hat Herr Schlau jedenfalls juristisch nicht recht. Die Vorlage der Jahresabrechnung im April ist ausreichend und unter Berücksichtigung, dass die Heiz- und Wasserkosten durch einen externen Messdienstleister abgerechnet werden, deutlich in der Frist. Ein Grund, den Verwalter deswegen außerordentlich abzuberufen, ist nicht ersichtlich.

Hinweis:Prüfen Sie Ihre Verwalterverträge und Gemeinschaftsordnungen auf Vorlage- bzw. Erstellungsfristen. Soweit konkrete Termine vereinbart sind, muss der Verwalter diese erfüllen. Die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters sein (ggf. auch Schadenersatzansprüche).

Verwalter sollten genau dokumentieren, wann den externen Messdienstleistern die Abrechnungsdaten oder Korrekturen übermittelt wurden und es sollte darauf geachtet werden, dass die Ablesungen bei den jeweiligen Nutzern zeitnah erfolgen!

Achtung bei Verwalterwechsel!

Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war bis zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.
Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt des Ausscheidens verpflichtet (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11. 5. 2007 - 3 W 153/06; ZMR 2007, 887).

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