Rechtlicher Hintergrund und Lösung zur Kontoführung
Die Kontoführung bzw. Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und somit auch die Anlage der benötigten Konten gehört gemäß § 27 Abs. 1 Nrn. 5 und 6 und § 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters. Seit der Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der WEG (BGH, Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05; ZMR 2005, 547) dürfen nur noch offene Fremdgeldkonten angelegt werden, d. h. Kontoinhaber ist stets die jeweilige WEG und nicht wie früher üblich der Verwalter. Bei Verstößen kann ein wichtiger Grund zur Abberufung vorliegen. Neben dem laufenden Girokonto, kann es auch ein Festgeldkonto geben, auf welchem sich die Instandhaltungsrücklage befindet.
Zur Eröffnung neuer Konten muss der Verwalter sich lediglich gegenüber der Bank legitimieren. Dies geschieht nach dem WEG durch Vorlage der Niederschrift (wird von manchen Banken auch in beglaubigter Form verlangt), aus welcher sich die Bestellung des Verwalters ergibt. Der Verwaltervertrag ist keine vernünftige Legitimation, denn nach der Trennungstheorie erlangt der Verwalter die organschaftliche Stellung durch den Bestellungsbeschluss und nicht durch Abschluss eines Verwaltervertrages.
Hinweis: Bei der Übernahme einer neuen WEG ist es nicht zwingend erforderlich, die bereits existierenden Konten zu schließen. Durch Legitimation bei den entsprechenden Banken, kann der Verwalter die bereits existierenden Konten bestehen lassen und einfach als neuer Verfügungsberechtigter auftreten.
Rechtlicher Hintergrund und Lösung zur Instandhaltungsrücklage
In der Praxis war lange Zeit verbreitet, dass die Instandhaltungsrücklage immer auf einem gesonderten Konto gelagert werden muss. In der wichtigen Entscheidung zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage hatte der BGH (Urteil v. 4.12.2009 – V ZR 44/09) bereits klargestellt:
„Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft.
Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE 2007, 508, 509).“
Daraus folgt, dass Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage buchhalterisch der Instandhaltungsrücklage zugeordnet werden müssen, auch wenn sie sich nicht auf einem gesonderten Festgeldkonto (Rücklagenkonto), sondern auf dem normalen Girokonto befinden. Umbuchungen auf ein Festgeldkonto (oder von Eigentümern oftmals Rücklagekonto genannt) hatten in der Vergangenheit lediglich den Vorteil, vernünftige Zinserträge für die WEG zu erwirtschaften. Das ist in der heutigen Zeit bekanntlich schwierig bzw. fast nicht mehr möglich, da es kaum noch gewinnbringende Anlageformen gibt, die mündelsicher sind.
Massimo Füllbeck
mfuellbeck@hotmail.com