Genehmigungsbeschluss zur Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG)

Verwalterpraxis A-Z

Situation - Die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Kalenderjahr 2016 mussten mehrfach geändert werden. Bis zum Tage der Eigentümerversammlung wurden den Eigentümern drei verschiedene Versionen übermittelt. Auf der Eigentümerversammlung wird sodann folgendes beschlossen und vom WEG-Verwalter verkündet: "Die Abrechnung 2016 wird in der vorliegenden Form genehmigt". Eigentümer Schlau, der nicht an der Eigentümerversammlung teilnahm, ist mit der Beschlussfassung nicht einverstanden, da er u. a. nicht erkennen kann, welche der drei Abrechnungsversionen beschlossen wurde. Zu Recht?

Rechtlicher Hintergrund

Seit einiger Zeit mehren sich in der Rechtsprechung die Hinweise für eine korrekte Beschlussfassung zur Genehmigung der Jahresabrechnung (analog auch auf den Wirtschaftsplan anwendbar). Soweit ein Beschuss nicht hinreichend bestimmt ist und keine durchführbare Regelung mehr erkennen lässt, wird dieser bei einer Anfechtung aufgehoben. Unter Umständen kann ein solcher Beschluss nichtig sein.

Bei der Formulierung des Beschlusses ist wichtig, dass sowohl auf die Gesamt- und Einzelabrechnung verwiesen und konkret (z. B. durch Angabe der Gesamtkosten und des Druckdatums der jeweiligen Einzelabrechnungen bzw. Gesamtabrechnung) kenntlich gemacht wird, dass und über welche Gesamt- und Einzelabrechnungen ein Beschluss gefasst wurde, notfalls durch Beifügung von entsprechenden Anlagen zum Protokoll (BGH Urt. v. 8.4.2016 - V ZR 104/15, ZMR 2016, 638; LG Gera Urt. v. 10.2.2015 - 5 S 23/14, ZMR, 2015, 481; AG Dortmund Urt. v. 12.11.2015 - 514 C 71/14, ZMR 2016, 651).

Jeder Eigentümer, aber auch der Verwalter selbst, müssen später erkennen können, welches Zahlenwerk korrekt ist und buchhalterisch verarbeitet werden muss.

Fazit

Im vorliegenden Fall wird der Beschluss vom Gericht aufgehoben, da keine Partei erkennen kann, welche der drei verschickten Abrechnungsversionen letztlich genehmigt worden sind. Es besteht erhebliche Verwechslungsgefahr und Interpretationsspielräume. Darüber hinaus fehlt in dem Beschluss der Hinweis auf die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen.

LG Gera Urteil vom 16.2.2015 - 5 S 23/14, ZMR 2015, 481
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nur bestimmt genug, wenn er auf die beschlossene Jahresgesamtabrechnung und die beschlossene Einzelabrechnung verweist.

AG Dortmund Urteil vom 12.11.2015 - 514 C 71/14, ZMR 2016, 651
Die Formulierung „die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt” genügt nicht dem Bestimmtheitserfordernis, wenn sich dem Protokoll nicht eindeutig entnehmen lässt, welche Jahresabrechnungen tatsächlich vorlagen. Ebenso wenig genügt die Bezeichnung „die Jahresabrechnung 2014” wird genehmigt, denn es ist nicht ohne weiteres verständlich, ob nur die Gesamt- und/oder die/alle Einzelabrechnungen genehmigt wurden. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen.

Hinweis
Bei der Beifügung von Anlagen zum Protokoll ist darauf zu achten, dass die in Bezug genommene Schriftstücke auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen sind.

Massimo Füllbeck
[email protected]

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren