Verwalterpraxis A–Z

Wann dürfen dritte Personen der Eigentümerversammlung beiwohnen?

Situation: Der Verwalter hat die Eigentümergemeinschaft WEG Littenstr. 10 zur Eigentümerversammlung eingeladen. Während der Eröffnung der Eigentümerversammlung stellt der Verwalter fest, dass der Eigentümer Miesepeter seinen Rechtsanwalt Schlau als Berater mitgebracht hat.

Verschiedene Eigentümer monieren die Teilnahme des Rechtsanwaltes und der Verwalter bittet den Rechtsanwalt Schlau, die Eigentümerversammlung zu verlassen. Eigentümer Miesepeter kündigt daraufhin an, alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten. Hat Herr Miesepeter einen Anspruch auf Teilnahme seines Rechtsanwaltes an der Eigentümerversammlung?

Rechtlicher Hintergrund

Grundsätzlich ist jede Eigentümerversammlung nicht öffentlich (Grundsatz der Nichtöffentlichkeit) und nur die Teilnahme der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sowie des Verwalters zulässig, denn die Eigentümer haben einen Anspruch auf vertrauliche Behandlung der gemeinschaftlichen Angelegenheiten. Beschlüsse, die gegen Verstoß des Nichtöffentlichkeitsgebotes zustande kommen, sind grundsätzlich nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.

In der Praxis können sich aber Ausnahmefälle ergeben, die eine Teilnahme von Dritten (z. B. Beratern) sinnvoll erscheinen lassen, insbesondere dann, wenn der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter die nötige Sachkunde fehlt, um wichtige und finanziell aufwendige Entscheidungen zu treffen. Die Teilnahme von Beratern im Interesse der Eigentümergemeinschaft sind in der Praxis selten problematisch. Grundsätzlich können Eigentümer keinen Berater (z. B. Steuerberater oder Rechtsanwalt) zur Eigentümerversammlung mitbringen.

Ausnahmen können sich dann ergeben, wenn das berechtigte Interesse des betroffenen Eigentümers, das der anderen Eigentümer übersteigt. In der Regel könnte ein berechtigtes Interesse bei folgenden Gründen vorliegen:

  • Hohes Lebensalter und/oder Krankheit des Eigentümers
  • Sprachschwierigkeiten des Eigentümers
  • Behinderung eines Eigentümers
  • Schwierigkeitsgrad des jeweiligen Beschlussgegenstandes
  • WEG möchte Beschluss über Entziehung des Wohnungseigentums fassen

Letztlich ist die Entscheidung über die Teilnahme eines Beraters immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalls. Darüber hinaus kann die Gemeinschaftsordnung entsprechende Vereinbarungen zum Prinzip der Nichtöffentlichkeit enthalten, die grundsätzlich wirksam sind, soweit nicht in den Kernbereich des Sondereigentums eingegriffen wird.

Fazit

Im vorliegenden Fall sind keine persönlichen oder sachlichen Gründe ersichtlich, die eine Teilnahme des beratenden Rechtsanwaltes rechtfertigen. Der Ausschluss durch die Eigentümergemeinschaft entsprach daher ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Anfechtungsklage des Eigentümers Miesepeter sollte ins Leere laufen.

Beispiele aus der Rechtsprechung

OLG Köln, Beschluss vom 6. 8. 2007 - 16 Wx 106/07

1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich.
2. Ein Anspruch auf Zulassung eines Beraters besteht nur, wenn die Teilungserklärung dies zulässt oder das Interesse des eine Begleitung begehrenden Wohnungseigentümers das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit überwiegt.
3. Wenn sich aus der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung ergibt, dass es um die Entziehung von Wohnungseigentum eines Wohnungseigentümers geht, dann hat dieser einen Anspruch auf Zulassung seines Rechtsanwalts als Begleitperson.

AG Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012 - 92 C 217/11

Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Wohnungseigentümerversammlung eines Dolmetschers zu bedienen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen.

Massimo Füllbeck
[email protected]

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