Wettbewerbs- und datenschutzrechtliche Aspekte

Was gibt es bei Verwalter-Infosystemen zu beachten?

Immobilienverwalter und -makler nutzen seit längerem intensiv die Möglichkeiten, welche die digitale Kommunikation bietet. Digitale Medien sind für die optimierte Betreuung von Bestandskunden sowie den werblichen Auftritt zur Gewinnung neuer Kunden unverzichtbar geworden. Dabei werden die sich aus dem Datenschutzrecht ergebenden Beschränkungen und wettbewerbsrechtlichen Regelungen in ihrer Reichweite oftmals unterschätzt. Hier einige Beispiele, die belegen, wie schnell Verwalter oder Makler sich in diesen juristischen Fallstricken verheddern können.

Verletzung des Datenschutzes

Durch die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und das zeitgleich am 25.5.2018 in Kraft tretende neue Bundesdatenschutzgesetz (BDSG 2017) ergeben sich wesentliche Verschärfungen bei einer Verletzung des Datenschutzes bzw. der Datensicherheit.

So sind Verletzungen des Datenschutzes unverzüglich (möglichst innerhalb von 72 Stunden) dem Landesdatenschutzbeauftragten zu melden, es sei denn, dass die Verletzung voraussichtlich keine Gefahr für die Rechtsgüter natürlicher Personen mit sich gebracht hat. Ist eine erhebliche Gefahr für Rechtsgüter betroffener Personen gegeben, so hat der Verantwortliche auch die betroffenen Personen unverzüglich über den Vorfall zu benachrichtigen.

Bereits nach der bisherigen Rechtslage wurde Schadensersatz geschuldet, sofern die Datenverarbeitung rechtswidrig war und dem Betroffenen ein Schaden entstanden ist, was regelmäßig nur im geschäftlichen Rechtsverkehr relevant war.
Nunmehr kann aber ungeachtet vom Eintritt eines Vermögenschadens vom Betroffenen gem. § 82 Abs. 2 BDSG 2017 eine angemessene Entschädigung in Geld (Schmerzensgeld) verlangt werden. Abgesehen davon kann die Aufsichtsbehörde Verstöße gegen die Vorschriften des Datenschutzes mit empfindlich hohen Bußgeldern ahnden (bis zu 10 Millionen EUR oder 2% des Konzernjahresumsatzes).

Dabei ist besonders zu berücksichtigen, dass die DS-GVO und das BDSG eine Umkehr der Beweislast vorsehen, da der Verantwortliche gem. Art. 24 Abs. 1 DS-GVO; Art. 5 Abs. 2 DS-GVO den Nachweis zu erbringen hat, dass er sämtliche Vorschriften des Datenschutzes sowie der Datensicherheit erfüllt hat.

Verletzung des Wettbewerbsrechts

Besondere Vorsicht ist mit Blick auf die Folgen wettbewerbsrechtlicher Abmahnungen bei der Veröffentlichung von Immobilienangeboten (Miete und Kauf) geboten. Wird vor dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie eine Anzeige in kommerziellen (typischerweise digitalen) Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer oder Vermieter gem. § 16a EnEV sicherzustellen, dass hierin fünf Pflichtangaben zum Energieausweis enthalten sind.

Dabei war bisher fraglich, ob ein Verstoß gegen die Informationspflicht gem. § 16a EnEV durch den die Anzeige schaltenden Verwalter oder Makler überhaupt ein wettbewerbswidriges und damit gegen den Verbraucherschutz verstoßendes Verhalten darstellt, das zu Recht gem. § 3a UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) kostenpflichtig abgemahnt werden kann und zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung verpflichtet. Denn nach dem Wortlaut des § 16a EnEV sind nur der Verkäufer und der Vermieter informationspflichtig (vgl.: OLG München, Urt. v. 8.12.2016 – 6 U 4725/15; OLG Hamm, Urt. v. 4.8.2016 – 4 U 137/15; LG Traunstein, Urt. v. 12.2.2016 – 1 HKO 3385/15).

Hierzu hat der BGH entschieden, dass gegen den Verwalter oder Makler zwar kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV besteht, da dieser nicht Adressat der Informationspflicht ist. Indes ergibt sich nach Auffassung des BGH ein wettbewerbswidriges und abmahnwürdiges Verhalten des Verwalters oder Maklers, wenn er eine die Pflichtangaben gem. § 16a EnEV nicht oder nicht vollständig enthaltende Immobilienanzeige schaltet. Ausschlaggebender Punkt ist in diesem Fall die Irreführung des Verbrauchers durch das Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG (vgl.: BGH, Urt. v. 5.10.2017 - I ZR 4/17; I ZR 232/16 u. I ZR 229/16).

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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