Versammlung in der Waschküche

Was ist eigentlich eine Eigentümerversammlung?

Einer der mit am häufigsten beklagten Nachteile des Wohnungseigentums ist die Schwerfälligkeit der Entscheidungsfindung. Bis eine ordnungsgemäß vorbereitete und fristgerecht eingeladene Eigentümerversammlung abgehalten werden kann, vergehen oft Monate. Und selbst dann lassen sich noch vielfältige Gründe finden, warum gerade jetzt eine konkrete Entscheidung noch nicht tunlich sei und erst weitere Meinungen, Angebote und Gutachten eingeholt werden müssten.

Rüdiger Fritsch
Rüdiger Fritsch

Da ist es nur verständlich, wenn den Wohnungseigentümern schon einmal der Geduldsfaden reißt und diese, abseits jeder richterlich verordneten Betulichkeit, die sprichwörtlichen Nägel mit Köpfen machen. Eine spontane Zusammenkunft wird, oftmals am Verwalter vorbei, organisiert und es wird kurzerhand entschieden, was nun geschehen soll.

Ein Graus für jeden Richter, möchte man meinen, doch das Oberlandesgericht München und der BGH haben klargestellt, dass dieser Weg auch der Richtige sein kann (OLG München, Urteil vom 24.07.2013 – 27 U 152/12; BGH, Beschluss vom 06.04.2016 – VII ZR 244/13 – Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde).

Der Fall

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus fünf Wirtschaftseinheiten, die nach den Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung abrechnungstechnisch getrennt zu behandeln sind. Wegen Mängeln an den Abwassergrundleitungen aller Wirtschaftseinheiten kommt es zu einem spontanen Treffen, an dem sämtliche Wohnungseigentümer teilnehmen.

Ohne dass dies schriftlich protokolliert wird, verständigen sich alle Versammelten darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die gerichtliche Verfolgung der Gewährleistungsansprüche der Eigentümer als Erwerber hinsichtlich der Abwassergrundleitungen gegenüber dem Bauträger des Objekts übernehmen soll.

Daraufhin beauftragt der Verwalter einen Rechtsanwalt, der namens der Wohnungseigentümergemeinschaft den Bauträger auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verklagt. Dieser wendet ein, dass eine Anspruchsverfolgung über den Verband überhaupt nicht wirksam beschlossen und die Klage daher unzulässig sei.

Das Problem

Dass die Wohnungseigentümer als Erwerber vom Bauträger die ihnen diesem gegenüber individuell zustehenden Mängelansprüche aus dem Bauträgererwerbsvertrag in Ansehung des Gemeinschaftseigentums im Wege des Mehrheitsbeschlusses gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG über den rechtsfähigen Verband ausüben lassen können, ist allgemein anerkannt (vgl.: BGH, Urteil vom 19.08.2010 –VII ZR 113/09). Problematisch ist vorliegend aber, ob es denn überhaupt einen Beschluss gegeben hat, denn die Beschlussfassung setzt eine Eigentümerversammlung voraus. Hier ist noch nicht einmal eine Einladung ausgesprochen worden, geschweige denn, dass es eine Abstimmung oder die Protokollierung des Abstimmungs- und damit Beschlussergebnisses gegeben hätte.

Die Lösung des OLG München

Klar ist sicherlich, dass eine solche „Spontanversammlung“ durchaus anfechtbar sein kann. Vorliegend war indes, zumal ja sämtliche Eigentümer mit dem Ergebnis der Zusammenkunft einverstanden blieben, keine Anfechtung erfolgt.

Das OLG München, dem der BGH offensichtlich folgt, sieht allerdings die nach §§ 23, 24 WEG erforderlichen Formalien der Einberufung und Abhaltung einer Eigentümerversammlung als im Wesentlichen verzichtbar an. Es kommt für die Qualität einer Zusammenkunft der Wohnungseigentümer als Eigentümerversammlung weder darauf an, dass eine schriftliche fristgerechte Einladung erfolgt wäre, noch auf die Fertigung einer Versammlungsniederschrift.

Eine Wohnungseigentümerversammlung liegt mithin immer (schon) dann vor, wenn sämtliche Wohnungseigentümer eingeladen werden (gleich von wem) oder zumindest zur Zusammenkunft erscheinen und über einen tauglichen Beschlussgegenstand (für den Beschlusskompetenz besteht) eine Entscheidung herbeigeführt wird, die von den teilnehmenden Eigentümern als verbindliche Willensbildung der Gemeinschaft angesehen wird.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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