Vom Besichtigungsrecht bis zur fristlosen Kündigung

Was Mieter und Vermieter wissen sollten


Von Nachmieter-Vorschlägen bis zu Vermieterbesuchen und dem Streitfall Eigenbedarf – mit diesen Rechtstipps vermeiden Sie Irritationen und kostspielige Rechtsstreits

Ärger mit dem Vermieter kann niemand gebrauchen, doch immer wieder geraten Mieter und Eigentümer aneinander. Häufig geht es dann um Kündigungsfristen, Nachmieterregelungen, Eigenbedarfskündigungen oder andere Streitpunkte, die nicht selten vor Gericht landen. Doch welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Hartnäckiges Gerücht: Mit potentiellen Nachmietern früher aus dem Mietvertrag?


„Das Gerücht, dass man schneller aus einem Mietvertrag rauskommt, wenn man einen Nachmieter präsentieren kann, hält sich leider hartnäckig. Zwar kann ein Vermieter den Nachmieter akzeptieren – er muss es aber nicht. Als Eigentümer der Wohnung kann er schließlich selbst entscheiden, wer zukünftig darin wohnen darf”, so Sandra Voigt, Assessorin und Redakteurin der juristischen Redaktion von anwalt.de. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob der Mieter dem Vermieter einen, drei oder fünfzig solvente Nachmieter vorschlägt. Denn der Vermieter ist generell nicht dazu verpflichtet, den Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Vertrag zu entlassen. In der Regel beträgt diese drei Monate.

Es gibt aber auch längerfristige Mietverträge, sogenannte Zeitmietverträge, nach denen eine Vertragskündigung für eine bestimmte Zeit nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen möglich ist. Kann ein Mieter seine Wohnung aus irgendeinem Grund nicht mehr nutzen, ist das zunächst sein persönliches Problem und er bleibt zur Zahlung der Miete verpflichtet (§ 537 I Bürgerliches Gesetzbuch). Enthält ein längerfristiger Mietvertrag aber eine Ersatzmieterklausel oder der Vermieter stimmt der Stellung eines Nachmieters zu, ist auch ein frühzeitiger Vertragsausstieg möglich.

Besichtigungsrecht: Wann darf der Vermieter Zutritt zur Wohnung verlangen?


Immer wieder fragen sich Mieter, ob sie ihren Vermieter in die Wohnung lassen müssen, wenn dieser plötzlich und unerwartet vor der Tür steht. Die Antwort lautet: Nein. Denn ein Mieter übt in seiner Wohnung das Hausrecht aus und kann selbst entscheiden, wen er rein lässt und wen nicht. Das gilt auch für den Eigentümer und damit den Vermieter der Wohnung.

Diesem steht unter bestimmten Bedingungen allerdings ein Besichtigungsrecht zu. So benötigt er in erster Linie einen sachlichen Grund für die Besichtigung der vermieteten Wohnung, beispielsweise wenn der Vermieter die Wohnung einem Kaufinteressenten beziehungsweise einem potenziellen Nachmieter zeigen möchte, oder er beziehungsweise ein von ihm beauftragter Dritter die Messvorrichtungen ablesen oder ein Mietwertgutachten erstellen möchte. Auch darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn der Mieter einen Mangel angezeigt hat und der Vermieter sich den Schaden ansehen möchte oder wenn der begründete Verdacht besteht, dass der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt, also zum Beispiel unerlaubt ein Haustier hält oder Räume der Wohnung unberechtigt untervermietet hat. In solchen Fällen muss der Vermieter den Termin aber immer rechtzeitig vorher ankündigen und den Grund für die Besichtigung nennen.

Keinesfalls darf sich ein Vermieter eigenständig Zutritt zu einer vermieteten Wohnung verschaffen, auch muss er bei Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel an den Mieter überreichen – andernfalls würde er Hausfriedensbruch begehen, wenn er die Wohnung unberechtigt und ohne Rücksprache mit dem Mieter betritt (§ 123 Strafgesetzbuch). Einzige Ausnahme bilden Notfälle wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch. In solchen Notfällen darf der Vermieter die Wohnung auch in Abwesenheit des Mieters betreten beziehungsweise sie öffnen lassen. 

Wohnraum für die Verwandtschaft: Wann eine Eigenbedarfskündigung erlaubt ist


Die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs ist immer wieder Auslöser für emotionale Auseinandersetzungen und führt nicht selten zum Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich können Vermieter einen Mietvertrag wirksam kündigen, wenn sie die Räumlichkeiten für sich oder einen Familien- beziehungsweise Haushaltsangehörigen benötigen (§ 573 II Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Stehen dem Vermieter auf demselben Anwesen beziehungsweise in derselben Wohnanlage weitere, leer stehende Wohnungen zur Verfügung, ist er jedoch verpflichtet, dem betroffenen Mieter eine vergleichbare Ersatzwohnung anzubieten. Täuscht ein Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, macht er sich diesem gegenüber schadensersatzpflichtig (§§ 573 II Nr. 2, 280 I Bürgerliches Gesetzbuch) und muss dem ehemaligen Mieter den Schaden ersetzen, der aufgrund des unfreiwilligen Umzugs entstanden ist. Dazu gehören beispielsweise Umzugs- und Maklerkosten sowie der Differenzmietschaden, falls die Miete der neuen Wohnung höher ist als die der alten.

Jetzt reicht’s: Wann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann


Schreiende Kinder im Hausflur, neue Nachbarn, die bis spät in den Abend werkeln und bauen, die Nachbarin, die in Stöckelschuhen übers Laminat trippelt – in Mehrparteienhäusern gibt es zahlreiche Lärmquellen, von denen aber nicht alle hinzunehmen sind. Denn stört ein Hausbewohner nachhaltig den Hausfrieden und die Mitmieter beschweren sich wiederholt über eine nächtliche Ruhestörung, beispielsweise durch lautes Zuschlagen von Türen, laute Musik, Staubsaugen und den regelmäßigen Betrieb der Waschmaschine, muss der Störenfried mit einer – im schlimmsten Fall sogar fristlosen – Kündigung rechnen. Zwar genießen Mieter in ihren Wohnungen viele Freiheiten, sie sollten dabei aber stets Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen – vor allem nachts. In vielen Mietshäusern existiert zu diesem Zweck eine formelle Hausordnung, in der beispielsweise eine Nachtruhe von 22:00 bis 07:00 Uhr festgeschrieben ist. 

Katharina Hein
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Foto: © Brian A Jackson / shutterstock.de
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Jay

Es war sehr hilfreich für meinen Unterricht,vielen Dank