Die wichtigsten Veränderungen Teil 2:

WEG-Reform kommt schneller als gedacht!

Der Praxis steht eine umfangreiche Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bevor. Nachstehend Teil 2 der wichtigsten Veränderungen, die nach dem aktuellen Gesetzesentwurf vom 23. März 2020 geplant sind:

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Aktuelle Gesetzeslage (keine)

Derzeit gibt es keine gesetzlichen Vorschriften im WEG zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, also einer WEG, die sich gerade gründet. Bisher wurde auf die Rechtsprechung des BGH zurückgegriffen, die nunmehr normiert werden soll (u. a. BGH, Beschl. v. 5.6.2008 – V ZB 85/07).

Geplante Änderung:

Damit für die Zukunft Rechtssicherheit im Umgang mit neu gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaften besteht, sieht der Entwurf vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll. Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen aber mit Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können bzw. wie ein Wohnungseigentümer behandelt werden.

Pflichten Dritter?

Aktuelle Gesetzeslage (keine)

Bisher findet man im WEG keine konkreten Regeln dazu, welche Rechte und Pflichten Dritte zu erfüllen haben, wenn sie Wohnungseigentum gebrauchen, ohne Wohnungseigentümer zu sein. Hierzu sieht der Entwurf entsprechende Duldungspflichten bei Erhaltungs- bzw. sonstigen Maßnahmen vor.

Geplante Änderung (§ 15 WEG-E):

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern Erhaltungsmaßnahmen (Verweis auf die mietrechtlichen Vorschriften: 555a Abs. 2 BGB) und Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen (z. B. Modernisierungen, Bauliche Veränderungen – Verweis auf mietrechtliche Vorschriften: u.a. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 u. 2 BGB) zu dulden.

Wichtig: Eine formal korrekte Ankündigung ist Fälligkeitsvoraussetzung für den Duldungsanspruch. Die Ankündigung obliegt demjenigen, der zu seinen Gunsten die Duldungspflicht auslösen will. Dies ist, abhängig davon, wer die Maßnahme durchführen will, also entweder die WEG oder der Wohnungseigentümer.

Entziehung des Wohnungseigentums

Aktuelle Gesetzeslage (§ 18 WEG)

Soll einem Wohnungseigentümer sein Eigentum entzogen werden, weil dieser gröblich gegen seine Pflichten verstößt, bedarf dieses Verlangen einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer.

Geplante Änderung (§ 17 WEG-E)

Zukünftig soll die Entziehung des Wohnungseigentums mit einfacher Mehrheit möglich sein, denn der betroffene Wohnungseigentümer ist bereits ausreichend durch das gerichtliche Entziehungsverfahren geschützt.

Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen

Aktuelle Gesetzeslage (keine)

Die Rechtsprechung hat bereits vor Jahren klargestellt, dass Wohnungseigentümer ein umfassendes Einsichtsrecht haben (BGH, V ZR 66/10, ZMR 2011, 489).

Geplante Änderung (§ 18 Abs. 4 WEG-E)

Das Gesetz stellt zukünftig klar: Jeder Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. Dieser Anspruch ist ein zentraler Teil der Informationsrechte der Wohnungseigentümer und wird aus diesem Grund im Gesetz besonders erwähnt. Das Einsichtsrecht umfasst alle Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind, etwa Verträge, Kontoauszüge und Pläne. Auf ihre Verkörperung kommt es nicht an. Erfasst sind deshalb sowohl Papierdokumente als auch digitale Dokumente.

Beschlusskompetenz von Vertragsstrafen

Aktuelle Gesetzeslage (keine)

Bisher können nur vereinzelt sog. Vertragsstrafen (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 105/18) durch Beschluss festgesetzt werden (§ 21 Abs. 7 WEG).

Geplante Änderung (§ 19 Abs. 3 WEG-E)

Nunmehr wird eine ausdrückliche Beschlusskompetenz eingebaut, so dass die Wohnungseigentümer konkrete Regeln beschließen können, wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt.

Der Wortlaut erfasst dabei sowohl den Verzug mit einer Geldforderung als auch andere Pflichtverletzungen, insbesondere auch die Verletzung von Unterlassungspflichten. Auf diese Weise wird der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein zusätzliches Mittel an die Hand gegeben, um die Beachtung des in der Gemeinschaft geltenden Regelwerks gegenüber pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümern durchzusetzen.

Form des Umlaufbeschlusses

Aktuelle Gesetzeslage (§ 23 Abs. 3 WEG)

Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

Geplanten Änderung (§ 23 Abs. 3 WEG-E)

Bei Umlaufbeschlüssen tritt die Textform im Sinne des § 126b BGB an die Stelle der Schrift-form. Das eröffnet die Möglichkeit, Umlaufbeschlüsse auch im Wege elektronischer Kommunikation zu fassen, zum Beispiel per E-Mail, über Internetplattformen oder Apps.

Form der Vollmacht zur Wohnungseigentümerversammlung?

Aktuelle Gesetzeslage (keine)

Grundsätzlich ist eine Vollmacht formfrei, d. h. eine Bevollmächtigung kann auch mündlich oder durch E-Mail erfolgen. Der Nachweis ist in der Regel das Problem.

Geplante Änderung (§ 25 Abs. 3 WEG-E)

Die neue Vorschrift wird für Vollmachten die Textform im Sinne des § 126b BGB vorschreiben. Dadurch werden unnötige Unsicherheiten über die Vertretungsverhältnisse in der Versammlung beseitigt. Es ist dem einzelnen Wohnungseigentümer zumutbar, im Vertretungsfall eine Vollmacht in Textform zu erteilen; notfalls ist dies sogar noch während der Versammlung möglich (zum Beispiel per E-Mail oder anderer elektronischer Nachricht).

Konkretisierung der gesetzlichen Vorschriften zur Jahresabrechnung und Einführung einer Vermögensübersicht

Aktuelle Gesetzeslage (§ 28 Abs. 3 WEG)

Aktuell steht im Wohnungseigentumsgesetz: Der Verwalter muss nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufstellen. Diese recht „dünne“ Vorschrift führt in der Praxis zu vielen Auslegungsproblemen und Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander. Unklar ist auch, was überhaupt konkret beschlossen wird.

Geplante Änderung (§ 28 Abs. 2 und 3 WEG-E)

Das neue Gesetz stellt klar, dass sich der Beschluss bei der Jahresabrechnung nur auf die sog. Abrechnungsspitze beschränkt. Das Rechenwerk selbst hingegen soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Darüber hinaus hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Die Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus wird auch nochmal klargestellt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften verschiedene Rücklagen bilden können. Im Übrigen finden einige Umformulierungen zum Wirtschaftsplan statt.

Flexiblere Regelungen beim Verwaltungsbeirat

Aktuelle Gesetzeslage (§ 29 WEG)

Bisher sieht § 29 Abs. 1 WEG vor, dass der Verwaltungsbeirat aus drei Personen bestehen muss.

Geplante Änderung (§ 29 WEG-E)

Der neue § 29 Absatz 1 Satz 1 sieht daher vor, dass die Wohnungseigentümer über die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats beschließen können. Darüber hinaus soll gesetzlich klarstellt werden, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, wenn sie unentgeltlich tätig werden.

Die Änderungen dienen dazu, die Tätigkeit im Verwaltungsbeirat attraktiver zu machen, um dadurch mehr Wohnungseigentümer zur Übernahme dieser Tätigkeit zu bewegen.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Aktuelle Gesetzeslage (§ 46 WEG)

Eine Beschlussanfechtungsklage richtet sich aktuell gegen die beklagten bzw. übrigen Wohnungseigentümer.

Geplante Änderung (§ 44 Abs. 2 WEG-E)

Zukünftig soll sich die Beschlussanfechtungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Mit dieser geplanten Änderung ist eine Vielzahl von neuen Systemfragen verbunden.

Eintragung von Vereinbarungen, Beschlüssen und die „Wiedergeburt“ der Beschluss-Sammlung

Aktuelle Gesetzeslage (§§ 5, 10 und 24 Abs. 7 u. 8 WEG)

Damit ein Erwerber sich ein verbindliches Bild über die Beschlusslage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft machen kann, wurde anlässlich der letzten WEG-Novelle zum 1.7.2007 die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung eingeführt. Idee: Die Beschluss-Sammlung sollte das Grundbuch ersetzen, ohne dass ihr allerdings die konstitutive Wirkung und der öffentliche Glaube des Grundbuchs zugutekommen. Aktuell müssen gemäß § 10 Abs. 3 u. 4 WEG keine Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegen den Rechtsnachfolger gelten.

Geplante Änderung (§§ 5, 7, 10 und 25 Abs. 5 WEG-E)

Die Regelungen zur bisherigen Beschluss-Sammlung sollen abgeschafft werden, da sich diese in der Praxis nicht bewährt hat. Allerdings wird in § 25 Abs. 5 WEG-E zukünftig geregelt, dass Niederschriften über Beschlüsse und Urteile in Textform aufzubewahren sind. Beschlüsse bei denen eine Änderung der Kostenverteilung erfolgt (§ 16 Absatz 2 Satz 2 und § 21 Absatz 5 Satz 1 WEG-E) sowie diesbezügliche Urteile sind hervorzuheben.

Ferner wird geregelt, dass Beschlüsse – die auf der Grundlage von rechtsgeschäftlichen Öffnungsklauseln gefasst werden - zur Bindung an den Rechtsnachfolger - in das Grundbuch eingetragen werden müssen.

Zusätzlich ist geplant, dass neben der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG) auch die Haftung der Sondernachfolger für Geldschulden ausdrücklich in das Grundbuch eingetragen werden muss, soweit die Gemeinschaftsordnung eine derartige Haftung vorsieht. Der Gesetzgeber möchte damit erreichen, dass Rechtsnachfolger beim Kauf von Sondereigentum die tatsächliche Rechtslage aus dem Grundbuch erkennen können.

Harmonisierung WEG- und Mietrecht

Aktuelle Gesetzeslage (554a BGB)

In der Praxis besteht zwischen dem Miet- und WEG-Recht oftmals erhebliche Unterschiede. So ist fraglich, ob ein Mieter in einer Eigentümergemeinschaft Baumaßnahmen verlangen, welche zwingend das Gemeinschaftseigentum berühren.

Darüber hinaus haben Vermieter oft das Problem, dass die Verteilerschlüssel in der WEG nicht kompatibel mit den Verteilerschlüsseln des Mietvertrages sind.

Geplante Änderung (554 BGB u. 556a Abs. 3 BGB)

  • 554 BGB: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Bei der Abwägung sind auch die Interessen anderer Nutzer in dem Gebäude und die Belange des Klimaschutzes zu berücksichtigen. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten.
  • 556a Abs. 3 BGB; Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Wohnfläche umzulegen.

Teil 1 dieses Beitrags erschien in der dritten Ausgabe des BVI-Magazins und online unter bvi-magazin.de.

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

 

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren