Hilft der Koalitionsvertrag dabei?

Wege aus der Wohnungsknappheit

Deutschland hat in den letzten zehn Jahren drei Einwanderungswellen erlebt: nach der Finanzkrise aus Südeuropa, später aus Osteuropa und zuletzt die Flüchtlinge. Genauso bedeutend für den Wohnungsmarkt war und ist noch immer die Binnenwanderung. In Ost wie West verlassen die jungen Menschen das flache Land, wandern in die Zentren der Schwarmstädte und verdrängen dort die Eingesessenen an den Stadtrand oder ins Umland.

Die Fakten

Die anhaltend gärende Knappheit erfordert eine Doppelstrategie. In den Wachstumsregionen müssen die Symptome bekämpft werden. Dies erfordert mehr Bauland in neuen Stadtteilen, schnellere Baugenehmigungen in den Ämtern und eine Eindämmung der Bürgerproteste durch intelligente Beteiligung. In den Schrumpfungsregionen gilt es, die Ursachen zu bekämpfen. Dieser Weg ist nicht leicht. An einer Verbesserung der Nahversorgung, des ÖPNV und der Breitbandanschlüsse führt aber kein Weg vorbei. In einer Diskussion „von unten“ müssen zudem lokale Perlen von Absterberegionen unterschieden und anschließend nur Erstere mit baulichen und Zweitere vorzugsweise mit smarten Strategien unterstützt werden.
Das Problem besteht vor allem darin, dass die Menschen nicht mehr dort wohnen wollen, wo es ausreichend Wohnungen gäbe, und dass dort zu langsam gebaut wird, wo die Menschen wohnen wollen. Finanzielle Anreize zum Bauen helfen jedoch nicht weiter. Solange Baulandmangel der Flaschenhals ist, verpuffen sie in höheren Preisen. Hilfreich sind dagegen niedrigere Baukosten, geringere Transaktionskosten und die Mobilisierung vorhandener Flächen. First-Best-Maßnahmen sind daher eine ländereinheitliche Bauordnung und Stillstand bei der EnEV, ein Ende der Grunderwerbsteuer-Spirale sowie eine Bodenwertsteuer anstelle der grundgesetzwidrigen Grundsteuer. Denn eine Bodenwertsteuer mobilisiert untergenutztes oder spekulativ gehortetes Bauland besser als eine streitanfällige Grundsteuer C.

Hilft der Koalitionsvertrag dabei?

Eine einfache Pille zur schnellen Heilung gibt es nicht. Die Knappheit hat sich über ein Jahrzehnt aufgebaut, ebenso lange wird ihre Beseitigung in Anspruch nehmen. Damit es sozial erträglich bleibt, müssen vor allem Geringverdiener schnelle Unterstützung erfahren. Immerhin sieht der Koalitionsvertrag eine Anpassung des zielgenauen Wohngeldes vor. Schöner wäre jedoch eine automatische Dynamisierung. Vergessen wurden zudem die Hartz-IV-Bezieher: theoretisch übernimmt der Staat hier die komplette Miete, aber mangels effektiver Regelung sind die kommunalen Höchstbeträge vielerorts zu niedrig. So können Betroffene am Markt kaum „angemessene“ Angebote finden.

Die geplante Reform des Mietspiegels zielt einen weiteren Schritt in Richtung Preiskontrolle. So mutiert das Instrument immer mehr zum Mietsenkungsspiegel und verliert einmal mehr seine Funktion als Marktbarometer. Denn hohe Preise signalisieren Knappheit. Fehlt dieses Signal, reagiert das Angebot nicht oder verzögert. Immerhin: eine Senkung der Baukosten und Vereinheitlichung der Bauordnung stehen auf der Agenda.

Allenfalls mittelfristig wirkt die geplante Neubauförderung. Gleichwohl darf man nicht vergessen: solange Baulandmangel herrscht, verdrängt eine geförderte Wohnung schlicht nur eine ungeförderte – egal ob Sozialer Wohnungsbau, höhere Steuerabschreibung oder Baukindergeld. Deswegen treibt jegliche Förderung die Preise und führt zu Mitnahmeeffekten. Öffentlich dafür gescholten wird allein das Baukindergeld. Doch auch im sozialen Wohnungsbau gibt es Fehlbeleger. Und die steuerliche Förderung im privaten Wohnungsbau wirkt nicht nur mietsenkend, sondern lässt auch die Kassen von Bauträgern, Bauunternehmen oder Grundstückseignern klingeln. Dagegen bietet das Baukindergeld echte Vorteile: es wirkt stärker auf dem niedrigpreisigen Land und fungiert so als Haltefaktor. Außerdem stärkt es das Eigenkapital und hilft so mancher jungen Familie ins Wohneigentum.

Langfristig betrachtet ist jedoch jegliche Objektförderung nur „Brückentechnologie“. Vorrangiges Ziel muss es dagegen sein, die Angebotsbedingungen für den Wohnungsbau zu verbessern und die Vermögensbildung via Hilfe zur Selbsthilfe zu organisieren. Spare in der Zeit, dann hast Du in der Not - was altbacken klingt, muss nicht schlecht sein. So dürften die geplanten Verbesserungen bei der Wohnungsbauprämie vor allem Schwellenhaushalten helfen. Trotz Niedrigzinsen werden sie dadurch schon frühzeitig auf ein höheres Sparniveau „geschubst“. Das gleiche gilt für Kommunen: nur wer in guten Zeiten systematisch Bodenvorräte aufbaut, kann in schlechten Zeiten ausreichend und bezahlbar Bauland bieten. Das Wort „Bodenvorratspolitik“ sucht man im Koalitionsvertrag jedoch vergebens.

Fazit

Bauland und langfristiges Sparen sind zwar nicht alles, aber ohne dies ist alles nichts. In Zeiten von Internet-Orders per Amazon-Drohne mag es ernüchternd klingen: Vermögen wie Wohnungen lassen sich nur langfristig und unter Verzicht auf Konsum aufbauen. Schnelle Soforthilfe mag unbürokratischer sein, aber verpufft nur allzu gern in steigenden Preisen oder Ungleichheit in der Wirkung. Das gilt auch für die verbilligte Abgabe von Bauland der öffentlichen Hand an jegliche Art von Begünstigten. Gerechter als dies wirkt immer ein Mehr an Bauland. Im Unterschied zu Grund und Boden kann Bauland durch kommunalen Akt im Übrigen auch vermehrt werden.


Dr. Reiner Braun
www.empirica-institut.de

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