Erfahrungen mit der „preußischen Praxis“ bei der Prüfung der Zuverlässigkeit im Rahmen des Antragsverfahrens nach § 34 c GewO für Haus- und Wohnungseigentumsverwalter

Wenn der Amtsschimmel wiehert …

Vorwegzuschicken ist im Rahmen dieses kurzen Erfahrungsberichts, dass wir, die professionellen Immobilienverwalter, uns selbst die Verschärfung des Zugangs zu diesem verantwortungsvollen Beruf und der Überprüfung seiner Ausübung immer gewünscht und bewusst über die von uns unterstützen Verbände vorangetrieben haben.

Daran wird hier selbstverständlich festgehalten. Das durch die Änderung des § 34 c GewO Erreichte ist in Bezug auf die Voraussetzungen zur Ausübung des Berufes des Immobilienverwalters, insbesondere auch zur Fortbildung der Berufsträger, aus unserer Sicht zu wenig und nicht geeignet, die Gefahren, welche aus der Betreuung von privatem Immobilienvermögen herrühren können, abzuwenden. Es bleibt dabei sowohl Aufgabe der Politik als auch der Immobilienverwalter und ihrer Verbände, den eingeschlagenen richtigen Weg zu festigen und auszuweiten.

Wann ist ein Verwalter zuverlässig?

Dabei ist es aber Aufgabe der Exekutive, für Verlässlichkeit zu sorgen. Das betrifft nicht nur die Auslegung des Begriffes „Zuverlässigkeit“ im Rahmen des § 34 c GewO, sondern auch die Frage, mit welchen Dokumenten oder Erklärungen diese nachgewiesen werden kann. Selbstverständlich kann man Verständnis dafür erwarten, dass es immer Phasen der Einführung gibt, Prozesse sich erst einspielen und Erkenntnisse erst mit der Zeit reifen können. Diese Schritte sollten aber transparent ablaufen. Antragsteller sind auf diesem Weg mitzunehmen und nicht zu bloßen Objekten des Verwaltungshandelns zu machen.

Vor diesem Hintergrund möchte ich über die Tücken der aktuellen Situation und der, je nach Glauben des Empfängers gut gemeinten oder doch unreflektiert bürokratischen, Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Zuverlässigkeit i.S.d. § 34 c II Nr. 2 GewO seitens der Exekutive berichten. Klar ist seit Anfang des Jahres lediglich, dass zum 1.3.2019 Haus- und Wohnungseigentumsverwalter eine Genehmigung für die Ausübung dieses Berufs benötigen. Das auch, wenn sie in diesem Beruf schon seit Jahrzenten erfolgreich tätig sind und darüber hinaus auch bereits eine Erlaubnis als Makler nach der gleichen Norm der GewO haben. Offenbar haben nicht nur viele Verwaltungskollegen lange gezögert, das Zulassungsverfahren zu betreiben und sich mit diesem Thema zu beschäftigen. Auch die öffentliche Verwaltung hat lange auf den herannahenden März 2019 gewartet. Getreu dem Motto: Man weiß ja nie, ob man diesen Tag tatsächlich noch (bei dieser Behörde) erleben wird.

Wer sich zuerst bewegt, verliert.

In Berlin jedenfalls waren bei Abgabe von Anträgen im Sommer 2018 noch keine internen Klarheiten der Behörde zur abschließenden Beibringung der erforderlichen Unterlagen vorhanden. Dies änderte sich im Herbst und unter einer internen Bezeichnung eines Merkblattes aus 2015 (!) definierte die Behörde dann, was im Rahmen der Prüfung der Zuverlässigkeit für den Antrag in 2018 und später beizubringen sei. Da das Gesetz offenbar die in der Immobilienwirtschaft immer weiter verbreitete Berufsausübung in Form einer juristischen Person, etwa als GmbH, hartnäckig ignoriert oder zumindest für die Ausnahme hält und daher weiter vom tapferen Einzelkaufmann ausgeht, wurde folglich zunächst festgelegt, was denn von dem Inhaber des Geschäftes beizubringen sei, und was vom Geschäftsführer für sich selbst sowie vom Geschäftsführer für die von ihm vertretene juristische Person.

Mit dem an den entsprechenden Stellen angekreuzten Merkblatt begibt sich der gesetzestreue Bürger und Verwalter sodann auf den Pfad der Bürokratie. Zum Schuldnerverzeichnis beim zuständigen Amtsgericht der Gesellschaft, um eine Negativerklärung für diese und für ihn persönlich zu erhalten. Gerichtskostenmarken kaufen, persönlich vorsprechen, warten, abholen und gestempeltes Papier nach Hause tragen. Dann ein Führungszeugnis der vertretungsberechtigten Person zur Vorlage bei einer Behörde beantragen. Wieder: Termin machen, diesmal beim Ordnungsamt, persönlich vorsprechen, warten, beantragen, bezahlen, Aktenzeichen mitteilen und diesmal ohne Papier nach Hause gehen. Dem Antragsteller wird bedeutet, dass dieses Führungszeugnis selbstredend nicht ihm ausgehändigt, sondern der anfragenden Behörde direkt übermittelt werde. Der Antragsteller schöpfte Hoffnung, das klang nach einem Plan und abgestimmtem Vorgehen. Wieder im Büro wurde noch der Nachweis der Haftpflichtversicherung eingetütet und man wähnte sich der erhofften Erlaubnis bereits sehr nahe.

Wochen gehen ins Land, die Büros der Verwaltungsgesellschaften werden bereits weihnachtlich geschmückt. Aber beim zuverlässig-besorgten, beantragenden Verwalter kann sich noch keine besinnlich festliche Stimmung einstellen. Auf Rückfragen und nach persönlicher Vorsprache im Amt scheinen die eingereichten Unterlagen durch behördeninterne Umzüge derzeit nicht vorzuliegen. Immerhin wird beteuert, alles sei wohl wie erbeten vorhanden. Dann, Mitte Dezember, der Autor – er möchte als zuverlässiger Verwalter die Erlaubnis natürlich nicht auf den letzten Drücker erhalten und im Februar peinliche Fragen von Verwaltungsbeiräten beantworten – wird bereits entsprechend unruhig, kommt Post vom zuständigen Gewerbeamt. Aber nicht die ersehnte Erlaubnis wird übermittelt, sondern nach einem Wechsel in der Bearbeitung ein neues Merkblatt. Zwar hat es eine identische interne Bezeichnung und stammt weiterhin aus 2015 (!), jedoch besitzt es einen gänzlich anderen Inhalt. Es werden neue Anforderungen formuliert und eine gesondert aufgegebene, entscheidend verkürzte Frist zur Vorlage dieser weiteren Unterlagen wird gesetzt. Das mit diesem Schreiben versendete und zuvor zitierte Merkblatt indes spricht weiter, wie zuvor, von einer Vorlage aller Unterlagen bis März 2019. Infolge neuer Erkenntnisse bei der eigenständigen Auslegung von Rechtsbegriffen gelten nun offenbar selbst eigene Fristen der Exekutive nicht mehr. Kafka lässt grüßen.

Öfter mal ‘was Neues

Der beantragende Bürger und Verwalter ist zunehmend ratlos und ruft in der Behörde an. Wieso seien jetzt Auszüge aus dem Zentralregister für die Gesellschaft und aller Geschäftsführer beizubringen, die auch auf die Zeit vor Erfassung im elektronischen Register vor 2012 zurückgehen, wo doch bei jeder Bestellung zum Geschäftsführer eine Versicherung an Eides Statt dazu erfolgt ist? Im Übrigen wird gefragt, wo das eigens von Behörde zu Behörde übermittelte Führungszeugnis des Geschäftsführers abgeblieben sei, welches der Antragssteller ausdrücklich nicht ausgehändigt bekam. Der Antragsteller hatte bisher vermutet, dies solle das Verfahren beschleunigen und einem Verlust des Papiers durch den ohnehin latent schludrigen Bürger vorbeugen. Statt einer Antwort auf diese Fragen wird seitens der Behörde die eingeholte Bestätigung der Versicherung – immerhin über zehn Millionen Euro und nicht nur, wie verlangt, lediglich über einen Bruchteil davon – moniert; sie sei nicht korrekt. Die Behörde hatte zwischenzeitlich für kleine Verwaltungsbetriebe ein Muster zur Vereinheitlichung des Verwaltungshandelns geschaffen und besteht nunmehr bei allen Verwaltern auf dieser textlichen Fassung.

Schweigen ist nicht immer Gold.

Der Unmut über die vertane Zeit wächst, weil sich die Behörde zu alldem nicht erklärt. Auch als sich das Führungszeugnis in der Behörde wieder anfand, gab es keine Erklärung oder gar Entschuldigung. Dass sich das Merkblatt, nach dem sich alle zu richten haben, bei der Beantragung der Erlaubnis ebenso nachträglich geändert hat wie die eigene Frist, wird nicht thematisiert. Wie reagiert der Verwalter auf diese Zumutungen? Er lässt das als Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung bezeichnete Schreiben, welches mit Antrag vorlag, auf Wunsch der Behörde durch den Versicherer ändern und setzt sich wieder auf die Holzbank vor den Türen der Rechtsantragstellen der zuständigen Amtsgerichte oder Ordnungsämter. Dabei denkt er, wie gut das Wilhelm Voigt, der Hauptmann von Köpenick, kein Wohnungseigentumsverwalter war. Tröstlich ist dabei jedoch auch für ihn, dass er dort auf den Fluren der Macht etliche Leidensgenossen – Wohnungseigentumsverwalter – trifft, die mit angstgeweiteten Augen die gleichen Merkblätter zücken und sich über all das bestenfalls wundern.

Matthias Jeckstaedt
Geschäftsführer der STRABAG Residential Property Services GmbH, Berlin

Die Erstveröffentlichung dieses Artikels erfolgte in der ZWE Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht 5/2019; S.191.

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren