Vom Umgang mit der Zahlungsunfähigkeit

Wenn der Verwalter pleite ist

Insolvenz – für den einen ist es der Verlust seiner Existenz, für den anderen nur ein Fremdwort. Aber auch der Reichste oder Sparsamste kann indirekt betroffen sein, zum Beispiel als Wohnungseigentümer.

Im § 11 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist geregelt, dass ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Gemeinschaft nicht stattfindet. Das klingt erst einmal beruhigend. Nun ja, aber da ist ja noch der bestellte Verwalter als gesetzlicher wie auch als rechtsgeschäftlicher Vertreter der Gemeinschaft. Was nun, wenn dieser in die finanzielle Schieflage gerät und seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dritten nicht mehr nachkommen kann?

Zu unterscheiden wäre in erster Linie, ob der Verwalter einen Eigeninsolvenzantrag gestellt hat, über den noch nicht entschieden ist, oder ob bereits ein Insolvenzverfahren läuft. Im ersten Fall wäre der Verwalter – jedenfalls rechtlich – noch voll handlungsfähig und damit auch weiterhin Ansprechpartner für die Gemeinschaft. Für den zweiten Fall sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kontakt zum Insolvenzgericht aufnehmen oder sich auf dem Internetportal www.insolvenzbekanntmachungen.de über den Stand des Verfahrens informieren.

Wurde vom Gericht die vorläufige Insolvenzverwaltung angeordnet, so wäre nun der Insolvenzverwalter im Weiteren für die Gemeinschaft verantwortlich. Dieser hat dann das Wahlrecht, ob er den Verwaltervertrag kündigt oder stattdessen gemäß § 103 Insolvenzordnung die Erfüllung wählt. Diesen Zeitraum müssen die Eigentümer abwarten, um gegebenenfalls eine anderweitige eigenständige Entscheidung treffen zu können.

BVI hilft bei der Suche nach einem neuen Verwalter

Wenn der Insolvenzantrag jedoch mangels Masse abgelehnt wird, dann bleibt alles beim Alten. Wenn nicht, ist gemäß § 21 Absatz 2 WEG unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen – im Idealfall gibt es einen Beirat, dem diese Aufgabe zufällt. In der Versammlung wird durch Organisationsbeschluss bestimmt, wer die Versammlungsleitung und die Beschlussverkündung zur Wahl eines neuen Verwalters vornimmt.

Nun gilt: Nur keine voreilige Bestellung vornehmen, sondern sich am besten Rat holen bei den großen Fachverbänden wie dem BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V., der fachkompetente und erfahrene Verwalter empfiehlt. Ein guter Verwalter wird die Situation geordnet abwickeln, die Gemeinschaft in ruhiges Fahrwasser führen und seinen Job machen – und ganz bestimmt alles tun, um nicht pleite zu gehen.

Hans Georg Kranz ist Geschäftsführer des WEG-Verwalters STRABAG RPS.

Foto: © eranicle / shutterstock.de
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