Die Betriebskostenabrechnung der vermieteten Eigentumswohnung

Wenn die Jahresabrechnung auf sich warten lässt…

Muss der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung auch dann erstellen, wenn die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt? Auf welcher Basis soll ein vermietender Wohnungseigentümer die seinem Mieter zu erteilende Betriebskostenabrechnung denn erstellen?

Und was geschieht bei Versäumung der mietrechtlichen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB? Zu diesen Fragen hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung Stellung bezogen (BGH, Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15).

Der Fall

Die spätere Beklagte B hatte von V dessen Eigentumswohnung gemietet. Laut Mietvertrag hatte B auch die üblichen Betriebskosten in Form von monatlichen Vorauszahlungen zu entrichten. Da der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 erst 2013 vorlegte, erteilte V der B die Betriebskostenabrechnungen auch erst Ende des Jahres 2013. Da B sich weigerte, die Nachzahlungen aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen zu entrichten, wurde sie von V auf Zahlung verklagt.

Das Problem

Der Vermieter von Wohnraum muss gem. § 556 Abs. 3 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens zum Ablauf des folgenden Abrechnungsjahres vorlegen. Anderenfalls verliert er den Anspruch auf Nachzahlungen. Gegen diesen Einwand bringt der vermietende Wohnungseigentümer nun vor, dass er mangels wirksam beschlossener Jahresabrechnung der WEG nicht in der Lage gewesen sei abzurechnen. Höchstrichterlich nicht entschieden war, ob der vermietende Eigentümer in solchen Fällen tatsächlich nicht in der Lage ist, seinem Mieter gegenüber abzurechnen (so: AG Offenbach, Urt. v. 7.7.2015 - 37 C 29/15), oder ob die Pflicht zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung von dem Vorliegen der WEG-Abrechnung unabhängig ist (so: AG Erfurt, Urt. v. 14.8.2013 - 5 C (WEG) 51/12).

Die Entscheidung des BGH

Der BGH führt aus, dass die Pflicht zur fristgerechten Erstellung und Vorlage der Betriebskostenabrechnung unabhängig davon besteht, ob dem Vermieter eine wirksam beschlossene Jahresabrechnung der WEG vorliegt. Dies sei im Verhältnis zum Mieter gleichgültig, denn mietrechtlich komme es nur auf den tatsächlichen Anfall der Kosten und nicht darauf an, dass diese von Dritten genehmigt werden. Daher könne der Vermieter nach Ablauf der Vorlagepflicht Betriebskostennachforderungen geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Dabei müsse sich der Eigentümer die Säumnis des Verwalters zwar nicht zurechnen lassen, da der Verwalter nicht der Erfüllungsgehilfe des Vermieters bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist. Der Vermieter sei auch nicht gehalten, die Jahresabrechnung selbst nachzuvollziehen, um die Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen zu können. Allerdings liegt in Bezug auf die eingetretene Verzögerung Verschulden vor, wenn der Vermieter nicht darlegen kann, dass und welche Schritte er rechtzeitig unternommen hat, um den Verwalter zur Vorlage der Jahresabrechnung zu zwingen.

Fazit

Die Entscheidung ist hier vertretener Meinung nach zutreffend. Es ist nicht einsehbar, dass ohne wirksam beschlossene Jahresabrechnung die angefallenen Kosten nicht ermittelbar seien. In dem vom BGH entschiedenen Fall verlor der Vermieter den Prozess, weil er selbst nichts unternommen hatte, um den Verwalter zur Erstellung der überfälligen Abrechnungen zu veranlassen. In solchen Fällen müssen also vermietende Wohnungseigentümer umgehend (auch gerichtlich) tätig werden, um nicht in die Fristenfalle des mietrechtlichen Betriebskostenrechts zu tappen. Notfalls sollte der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung unter dem Vorbehalt der Änderung erteilen, denn eine evtl. Nachberechnung kann vorbehalten werden, wenn der Vermieter ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Berechnung gehindert ist (vgl. BGH, Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12).

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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