Rauswurf einmal anders herum

Wenn Verwalter das Handtuch werfen

Ein Urteil stärkt die Rechte von Verwaltern, die Eigentümern wegen Schwierigkeiten und Streitereien kündigen.

Viel wird darüber geschrieben (und gestritten), welche Voraussetzungen zu erfüllen und welche Rechtsfolgen zu beachten sind, wenn die Wohnungseigentümer (berechtigt oder unberechtigt) den WEG-Verwalter aus dem Amt entfernen und den Verwaltervertrag (fristlos) kündigen.
Was aber, wenn einmal der Verwalter von seinen Eigentümern „die Nase voll“ hat und er die Wohnungseigentümergemeinschaft kurzerhand vor die Tür setzt? Hierzu hat sich das AG Hamburg-Blankenese mit beachtlichen Ergebnissen geäußert (vgl.: AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 5.1.2016 – 539 C 47/15).

Der Fall

Rüdiger Fritsch
Rüdiger Fritsch

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage sah sich mit der „Unverwaltbarkeit“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft konfrontiert, die ihn erst kürzlich bestellt und mit ihm einen länger laufenden Verwaltervertrag abgeschlossen hatte. Aufgrund mangelhafter Kommunikation sowie der Verfolgung von Partikularinteressen durch einzelne Eigentümer sah sich der Verwalter außerstande, die Anlage weiter zu verwalten, geschweige denn eine Abrechnung vorzulegen. Daraufhin erklärte der Verwalter in einem (allen Eigentümern zugehenden) Schreiben die Niederlegung seines Verwalteramts mit sofortiger Wirkung sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags.

Da die WEG-Anlage nun plötzlich rechtswidriger Weise verwalterlos sei, beantragten einige Eigentümer den Erlass einer Einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter, gerichtet auf die vorläufige Wahrnehmung der weiteren Verwaltungstätigkeit.

Das Problem

Fraglich ist, ob denn der Verwalter die WEG einfach so „vor die Tür setzen“ kann und ob mit Blick auf den abgeschlossenen langlaufenden Verwaltervertrag dessen Kündigung so einfach möglich war.

Spannend ist dabei auch die Frage, ob (mit Blick auf die sog. Trennungstheorie des BGH) die Niederlegungserklärung bzw. die Kündigungserklärung wirklich allen einzelnen Eigentümern zugehen muss. Denn gem. § 27 Abs. 3 S. 2 WEG vertreten sämtliche Eigentümer den rechtsfähigen Verband, wenn (wie hier) der Verwalter von der Vertretung ausgeschlossen ist. Dabei dürfte klar sein, dass das Bewirken des Zugangs des Amtsniederlegungs- bzw. Kündigungsschreibens bei sämtlichen Eigentümern mit erheblichen praktischen Problemen verbunden ist.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese entscheidet, dass es für die Abgabe der Amtsniederlegungserklärung durch den Verwalter keines besonderen rechtfertigenden Grundes bedarf.

Mit der Erklärung der Amtsniederlegung verliert der Verwalter seine organschaftliche Stellung gem. §§ 26, 27 WEG. Die Organstellung als Verwalter nach WEG kann er, da ihm dieses Amt ja auch nicht einseitig aufgezwungen werden kann, auch einseitig wieder aufgeben. Insbesondere des Vorliegens eines wichtigen Grundes oder der Einhaltung besonderer Fristen bedarf es ebenso wenig, wie ein Verbot einer „Amtsniederlegung zur Unzeit“ gilt.

Mit dem Zugang der Erklärung der Amtsniederlegung verliert der Verwalter seine Amtsstellung, mag die Niederlegung auch unberechtigt erklärt worden sein.

Dabei führt das Gericht auch aus, dass es eigentlich des Zugangs der Niederlegungserklärung bei sämtlichen Eigentümern nicht bedurft hätte, da mit der Existenz des rechtsfähigen Verbands der Wohnungseigentümer klargestellt sei, dass der Zugang der Erklärung bei nur einem Eigentümer ausreicht.

Kennzeichnend ist, dass das Amtsgericht es sich anlässlich der Zurückweisung des Antrags auf Erlass der Einstweiligen Verfügung nicht nehmen ließ, den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft ein „Armutszeugnis“ auszustellen, da diese nicht in der Lage waren, die weitere Verwaltung sowie die Bezahlung zweier kleinerer Rechnungen zu organisieren, sondern das Gericht anriefen.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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