e. V. statt GbR – BGH gibt Rechtssicherheit

Beitritt zur Werbegemeinschaft im Einkaufszentrum

Vermieter eines Einkaufszentrums haben an gemeinsamen Werbe- und Verkaufsförderungsmaßnahmen mit den Mietern zwecks Steigerung der Attraktivität des Einkaufszentrums größtes Interesse. Daher sind in Mietverträgen häufig Regelungen über die Verpflichtung des Mieters aufgenommen, einer Werbegemeinschaft beizutreten. Ein solcher Beitritt gewährt dem Mieter wiederum die Vorzüge der ihm dadurch eingeräumten Mitwirkungs- und Kontrollrechte und damit die Möglichkeit zur Optimierung seiner Werbemaßnahmen. Demgegenüber stehen die dauerhafte Beitragspflicht und das Haftungsrisiko des Mieters – insbesondere bei Wettbewerbsverstößen der Gemeinschaft. Erneut hatte sich der BGH mit der Frage zu beschäftigen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Gewerbemieter formularvertraglich zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft verpflichtet werden kann.

Werbegemeinschaft – GbR

Philipp J. Scheerans
Philipp J. Scheerans

Der BGH (BGH, 12.07.2006 – XII ZR 39/04) hatte bereits ausgeführt, dass die Verpflichtung eines Gewerbemieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, formularvertraglich nicht wirksam zu vereinbaren wäre. Dem Mieter könne durch eine vom Vermieter vorgegebene und nicht ausgehandelte Regelung nicht wirksam auferlegt werden, Gesellschafter einer solchen Werbe-GbR zu werden.

Zwar sei es weder für einen Mieter überraschend, dass er mietvertraglich dazu bewegt werde, einer Werbegemeinschaft beizutreten, noch stelle die mit dem Beitritt einhergehende Beitragspflicht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Jener Mieter erhalte nämlich als Gesellschafter der GbR Mitwirkungs- und Kontrollrechte, womit wiederum alle Mieter in der Werbegemeinschaft einvernehmlich und damit effektiver werben können.

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sieht der BGH allerdings deshalb als erwiesen an, da der beitretende Mieter als GbR-Gesellschafter aufgrund der in Anlehnung an § 128 HGB (analog) entwickelten akzessorischen Gesellschafterhaftung persönlich, d. h. mit seinem Privatvermögen, hafte (im Einklang mit BGH, 02.04.1979 – II ZR 141/78). Diese Unangemessenheit führe gemäß § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Regelung.

Hervorzuheben ist, dass somit die Unwirksamkeit nicht schon aus der Verpflichtung zum Beitritt selbst, sondern vielmehr aus dem unangemessen weitreichenden Haftungsumfang resultiert, welcher wiederum Folge der gewählten Organisationsform der Werbegemeinschaft (GbR) ist.

Werbegemeinschaft – e. V.

Daran anschließend wurden verschiedene Wege in der Literatur erörtert, durch die Wahl einer anderen Organisationsform den Pflichtbeitritt zur Werbegemeinschaft formularvertraglich zu ermöglichen. In seiner neueren Entscheidung (BGH, 13.04.2016 – XII ZR 146/14) hatte der BGH eine Regelung zu prüfen, nach welcher der Mieter einer als eingetragener Verein (e. V.) ausgestalteten Werbegemeinschaft beitreten sollte (musste). Unter Beibehaltung seiner Rechtsauffassung zur durchaus wirksam zu vereinbarenden Beitrittsverpflichtung stellte der BGH – und damit die überwiegende Literatur bestätigend – heraus, dass ein Vereinsmitglied anders als ein GbR-Gesellschafter grundsätzlich weder persönlich hafte noch einer Durchgriffshaftung ausgesetzt sei. Das dem GbR-Gesellschafter anhaftende, unkalkulierbare Risiko der persönlichen Haftung bestehe bei dem insoweit privilegierten Vereinsmitglied gerade nicht.

Ausblick

Auch nach dem Urteil des BGH vom 12.07.2006 wurde weiterhin zahlreich die GbR als Rechtsform für die Werbegemeinschaft gewählt. Offensichtlich vertrauten die Vermieter auf „die Vertragstreue“ des beitretenden Mieters und waren dann wiederholt überrascht, dass die Werbegemeinschaft nach Berufen auf die Unwirksamkeit (teilweise) nicht zustande kam. Die Entscheidung des BGH bringt für den vertragsgestaltenden Vermieter die erforderliche Rechtssicherheit. Die Praxis wird zeigen, ob die Vertragsgestalter künftig von der Werbegemeinschaft-GbR zum Vereinsmodell wechseln werden.

Philipp J. Scheerans
scheerans@wir-wanderer.de

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