Mieter muss Verbraucher sein

Widerruf von Mietverträgen?

Inzwischen schon fünf Jahre in Kraft, aber trotzdem im Hinblick auf Mietverträge noch weitgehend unbekannt - am 13. Juni 2014 wurde der § 312 Abs. 4 BGB neu eingeführt

Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Abschluss eines Fernabsatzvertrages sowie bei Abschluss eines Vertrages über eine entgeltliche Leistung im Rahmen eines sogenannten Haustürgeschäfts sind schon lange bekannt. § 312 Abs. 4 BGB bezieht ausdrücklich Verträge über die Vermietung von Wohnraum ein.

Durch die Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie wurde der Anwendungsbereich für das Widerrufsrecht erheblich erweitert. Gemäß den §§ 312, 312b BGB besteht ein Widerrufsrecht für Verbraucher nunmehr bei sämtlichen Verbraucherverträgen, die eine entgeltliche Leistung eines Unternehmers zum Gegenstand haben und die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers oder unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln unter Nutzung eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen wurden.

Wann liegt ein Verbrauchervertrag vor?

Ein Verbrauchervertrag liegt unter anderem immer dann vor, wenn eine natürliche Person eine Wohnung zum Wohnen anmietet und der Vermieter ein Unternehmer ist oder sich von einem Unternehmer (Hausverwaltung) vertreten lässt oder wenn er im Wettbewerb mit anderen planmäßig Leistungen gegen Entgelt anbietet (dies kann schon bei der Vermietung von 3 oder 4 Wohnungen der Fall sein).

Grundsätzlich kann bei allen Vereinbarungen zum Wohnraummietverhältnis zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher ein Widerrufsrecht bestehen, dies sind beispielsweise Abschluss eines Mietvertrags, Mieterwechsel, Mietänderung, Änderung von Umlagevereinbarungen, Aufhebungsverträge, Vereinbarungen anlässlich der Rückgabe und Modernisierungsvereinbarungen. Der BGH hat aber bereits entschieden, dass dieses Widerrufsrecht nicht auf das förmliche Verfahren zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff BGB anzuwenden ist (BGH, Urteil vom 17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17).

Kein Widerrufsrecht bei Besichtigung

Beim Abschluss von Mietverträgen besteht ausnahmsweise kein Widerrufsrecht, wenn der Mieter die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hat. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Besichtigung einer Musterwohnung eben nicht die Besichtigung der Wohnung ist. Es ist außerdem bisher unklar, ob die Besichtigung eines Mieters bei einer Mietermehrheit für den Verlust des Widerrufsrechts ausreicht oder ob alle Mieter die Wohnung besichtigen müssen.

Der BGH setzt sich in der Entscheidung zur Mieterhöhung bei der Auslegung von § 312 Abs. 4 BGB mit dem Sinn und Zweck der verbrauchschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse auseinander. Der Verbraucher, also der Mieter, soll mit dem Widerrufsrecht vor einem Überraschungsmoment oder einer Überrumplungssituation geschützt werden; außerdem soll ein etwa bestehendes Informationsdefizit ausgeglichen werden. Bei dem Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff BGB sei weder ein Überraschungsmoment noch ein Informationsdefizit denkbar, so der BGH. Daher besteht für die Anwendung der verbraucherschützenden Norm kein Anlass.

Fazit

Diese Grundsätze können auch bei anderen Situationen bei Vertragsabschluss oder im Laufe des Mietverhältnisses herangezogen werden. Es wäre dann im Einzelfall zu prüfen, wie der Mietervertrag bzw. die Vereinbarung zu Stande kam, ob es Informationsdefizite auf der Seite des Mieters gab oder ob eine Überraschung oder Überrumplung durch den Vermieter vorlag.

In Zweifelsfällen sollte der/die Mieter/in über das Widerrufsrecht belehrt werden, so dass nach Ablauf der Widerrufsfrist Klarheit besteht.

 

Katharina Gündel
www.gross.team

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