Zustimmung zur Mieterhöhung widerrufbar?

Die Widerrufsrechte von Wohnraummietern

Seit dem 14.06.2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung in Kraft, das primär in den §§ 312 ff. BGB seinen Niederschlag gefunden hat und Auswirkungen auf das Wohnraummietrecht entfaltet. Umstritten ist indes der Umfang der Bedeutung in der Verwalterpraxis.

Florian Kniffert
Florian Kniffert von Wanderer und Partner

Worum geht es bei diesem rechtlichen Komplex?

Werden mietvertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter als Verbraucher und einem Vermieter als Unternehmer außerhalb von Geschäftsräumen (Stichwort: Haustürgeschäft) oder unter ausschließlicher Verwendung von Telekommunikationsmitteln (Brief, Email, Telefon, Fax, SMS etc.) (Stichwort: Fernabsatzgeschäft) getroffen, so kann dem Mieter ein 14-tägiges Widerrufsrecht zustehen, über welches er zu belehren ist, um die Widerrufsfrist in Gang zu setzen. Ohne eine erforderliche Belehrung wäre ein Mieter demgegenüber berechtigt, binnen eines Jahres und zwei Wochen den Widerruf zu erklären und sich nachträglich von dem Rechtsverhältnis zu lösen (§ 356 Abs. 3, Satz 2 BGB).

Bedeutung des Verbraucherschutzes im Mietrecht

In der Literatur umstritten ist allerdings die Frage, in welchen Fällen ein Widerrufsrecht besteht und deshalb zu belehren ist, um die dargestellte lange Widerrufsmöglichkeit auszuschließen. In gleichem Umfang streitig ist zudem die weitere Frage, ob ein Mieter ein Widerrufsrecht hat, wenn er über ein solches ohne rechtliches Erfordernis belehrt wurde.

Fasst man nun die juristische Diskussion bis dato aus der Sicht des Verwalters zusammen, so wird man eine Widerrufsbelehrung in zwei Fällen als erforderlich bewerten müssen. Zum einen in jenen seltenen Fällen, in denen ein Mieter einen Mietvertrag außerhalb der Mieträume des Verwalters und ohne vorherige Besichtigung des Objektes abschließt. Zum anderen dürfte ein Widerrufsrecht in jenen gleichsam seltenen Fällen bestehen, in denen ein Vermieter den Mieter außerhalb der Räume der Verwaltung aufsucht und anlässlich dessen Mieterhöhungen vereinbart werden.

Erste Urteile bei Mieterhöhungszustimmungsverlangen

Bisher sind zwei Entscheidungen von Amtsgerichten ergangen (Amtsgericht Spandau, Urteil vom 27.10.2015 – 5 C 267/15; Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 – 202 C 3/16), in denen diese über typische Sachverhalte zu entscheiden hatten, in denen Mieterhöhungszustimmungsverlangen per Post oder Boten an Mieter zugestellt worden sind. In beiden Konstellationen fehlte es an Widerrufsbelehrungen; die Mieter stimmten zu und widerriefen ihre Erklärungen später. In beiden Fällen verneinten die Gerichte das Erfordernis einer Widerrufsbelehrung und damit die Berechtigung des mieterseitigen Widerrufes.

Nach Auffassung der Gerichte setze der Vermieter bei einem Erhöhungsverlangen schon keine Leistung im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems ab, was Tatbestandsvoraussetzung des § 312 c I BGB sei.

Dieser Auffassung ist auch die überwiegende Ansicht in der Literatur (Börstinghaus, jurisPR-MietR 6/2016 Anm. 2; Mediger, NZM 2015, 185; Artz/Brinkmann/Pielsticker, ZAP Fach 4, 1639; Beuermann, Grundeigentum 2015, 563; Hinz, WuM 2016, 76, 84). Das Widerrufsrecht soll den Verbraucher vor übereilten Entscheidungen schützen. Der klassische Anwendungsfall ist der Internetkauf per Mausklick. Der Gesetzgeber hat übersehen, dass die Regelungen auf das Mietrecht nicht passen. Nach Erhalt eines Erhöhungsverlangens hat der Mieter eine geräumige Überlegungsfrist. Eine Gefahr vor einer Übereilung besteht nicht, der Mieter kann seine Entscheidung in Ruhe prüfen und ggf. rechtlichen Rat einholen.

Würde man ein Widerrufsrecht annehmen und eine Belehrung unterbleiben, dann könnte der Mieter seine Zustimmung nach Ablauf der Ausschlussfrist zur Klage oder gar nach Rechtskraft eines die Zustimmung ersetzenden Urteils widerrufen. Das kann nicht gewollt sein.

Florian Kniffert
kniffert@wir-wanderer.de

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