Nachdem Immobilien jahrelang nicht besonders begehrt waren, finden sie im Zuge von Eurokrise und schwankenden Aktienmärkten wieder mehr Abnehmer. Immobilien sind für die Mehrheit der Deutschen das Synonym für Sicherheit und Wertstabilität schlechthin. Gerade weil sich der Wert des Immobilienmarktes in Deutschland über die letzten Jahre nur mäßig entwickelt hat, wird er jetzt für viele Anleger interessant, die auf langfristige Stabilität setzen. Dabei sind es nicht nur institutionelle Investoren, die sich jetzt nach Immobilien umsehen, auch Privatanleger investieren in den Kauf von Wohnungen und Häusern. Wer sich den Wunsch nach einer eigenen Immobilie erfüllen will, findet momentan eine historisch seltene Situation am Immobilien- und Finanzmarkt vor, die Kaufinteressenten gleich von zwei Seiten in die Hände spielt. Zum einen sind dies die sehr niedrigen Finanzierungskosten, die sich durch die sehr niedrigen Zinsen für Immobilienkredite ergeben, und zum anderen die moderaten Preise für Immobilien in Deutschland.
Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren nur moderat gestiegen
Obwohl man gerade in den großen Metropolregionen Deutschlands wie in München, Hamburg oder Stuttgart oft Klagen über zu hohe Kaufpreise vernehmen kann, sind die Immobilienpreise in der Vergangenheit in den meisten Regionen der Bundesrepublik bestenfalls stabil geblieben, in ländlich geprägten Gegenden sogar deutlich gesunken. Gründe dafür sind vor allem eine anhaltende Landflucht und der demographische Wandel, der sich langsam, aber immer stärker bemerkbar macht. Zu Beginn des neuen Jahrtausends konnte noch ein minimaler Preisanstieg bei Immobilienpreisen in Höhe von 0,2 Prozent feststellt werden. In den nächsten Jahren bis 2005 war jedoch ein jährliches Absinken der Preise um jeweils 0,1 Prozent zu notieren. Daraus ergibt sich ein kumulierter Wert von minus 4,6 Prozent für den Zeitraum ab 1999 bis 2005. Selbst nach der weltweiten Krise ab dem Jahr 2006 zeigte sich die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland weiterhin stabil. Die Preissteigerungen liegen im Rahmen der Inflationsrate und gleichen den damit zusammenhängenden Verlust aus.
Hypothekenzinsen auf historisch niedrigem Niveau
Zusätzlich zur stabilen Preisentwicklung begünstigen historisch niedrige Hypothekenzinsen den Erwerb von Wohneigentum. Musste man in den 80er und 90er Jahren mitunter mehr als zehn Prozent Zinsen aufbringen, um von einer Bank überhaupt ein Darlehen für eine Immobilienfinanzierung zu bekommen, so sind heute selten Zinsen von mehr als fünf Prozent fällig, wenn es um den Kauf einer neuen oder gebrauchten Immobilie geht. Wer bei einem Direktanbieter einen Darlehensvertrag unterschreibt, kann sich je nach Zinsbindungsdauer auch über Zinssätze von unter drei Prozent effektiv pro Jahr freuen. Damit ist der Schritt zur eigenen Immobilie so kostengünstig wie nie. Lange Zinsbindungsfristen sind jedoch von großer Bedeutung, denn bei zu kurzer Zinsbindung kann die Finanzierung schnell teuer werden. Sollten die Notenbanken die Leitzinsen erhöhen und sich die Wirtschaft weiter und vor allem stärker erholen, könnten auch die Zinsen wieder, wenn auch voraussichtlich nur geringfügig, steigen.
Immobilienfinanzierung bedeutet auch, Verpflichtungen einzugehen
Trotz der überragenden Vorteile, die sich heutzutage bei einer Immobilienfinanzierung zeigen, scheint der Immobilienerwerb nicht jedermanns Sache zu sein. Möglicherweise weil eine eigene Immobilie und vor allem eine Immobilienfinanzierung auch erhebliche Verpflichtungen und Einschränkungen mit sich bringen. Viele potenzielle Käufer fürchten die wirtschaftliche Unsicherheit und wollen sich nicht über Jahre oder Jahrzehnte mit einem Immobilienkredit vertraglich binden. Kaufinteressenten müssen sich vor dem Erwerb auch mit der vermuteten zukünftigen Wertentwicklung und vor allem auch dem hohen Kostenaufwand, der mit der Instandhaltung einer Immobilie in Verbindung steht, auseinandersetzen. Denn gerade diese Faktoren spielen eine immer wichtiger werdende Rolle. Zum einen, weil Immobilien immer öfter als reine Anlagegüter betrachtet werden, und zum anderen, weil der Gesetzgeber immer höhere Ansprüche an die Instandhaltung von Immobilien stellt. Vielleicht liegt es an diesen Anforderungen, dass sich aktuell weniger Menschen als noch im vergangenen Jahr zutrauen, die Finanzierung einer Immobilie meistern zu können. Dies belegt der Stimmungsindex Baufinanzierung, den das Meinungsforschungsinstitut Forsa regelmäßig erstellt. Im November vergangenen Jahres hatten noch 46 Prozent der Befragten erklärt, eine Immobilienfinanzierung schultern zu können, im Januar 2012 sackte dieser Wert auf 42 Prozent und nun auf 39 Prozent ab. Gleichwohl ist mit 52 Prozent weiterhin jeder Zweite der Meinung, dass aktuell ein geeigneter Zeitpunkt ist, um eine günstige Baufinanzierung durchzuführen. Nach der Finanzierungsvariante befragt, die die Umfrage-Teilnehmer aktuell bevorzugen würden, nannten 52 Prozent den Bausparvertrag, während 46 Prozent auf ihre Ersparnisse zurückgreifen wollen. Für weitere 33 Prozent sind außerdem öffentliche Fördermittel ein geeignetes Finanzierungsinstrument.
KfW-Förderprogramme – zinsgünstige Baudarlehen der staatlichen Bank
Gewöhnliche Bauvorhaben unterstützt die KfW-Förderbank, die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau, in einem speziellen Wohneigentumsprogramm mit bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten. Voraussetzung für die Förderung ist die eigene, private Nutzung der Immobilie. Der Höchstfördersatz liegt bei 100.000 Euro. Wer auf Energie sparende Neubauten setzt oder eine bestehende Immobilie sanieren möchte, um den Energieverbrauch zu senken, kann sich über besonders niedrige Bauzinsen freuen. Auch für die Einrichtung einer Photovoltaik-Anlage stehen zinsgünstige Kredite von bis zu 100 Prozent der Kosten zur Verfügung. Die KfW-Förderbank gewährt ihre Kredit-Programme unabhängig vom Einkommen des Antragstellers. Auch ist mindestens das erste Jahr bei allen KfW-Förderprogrammen tilgungsfrei. Allerdings sind Umschuldungen und Nachfinanzierungen dabei ausgeschlossen. Anträge auf die Förderdarlehen gibt es in den meisten Banken und Sparkassen. Da die KfW-Förderbank ihre Kredite nicht selbst ausgibt, müssen Interessenten den Antrag über eine Bank Ihrer Wahl stellen. Die Zusage erfolgt in der Regel wenige Tage später.
Immobilien als private Altersversorgung
Unabhängig davon, ob ein staatliches Förderdarlehen, ein Hypothekenkredit oder Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird – seit der weltweiten Finanzkrise haben sich die Bedingungen für die Kreditvergabe bei der Immobilienfinanzierung verändert. Unter den verschärft regulierenden Bedingungen gilt es, die Immobilienfinanzierung vor dem Erwerb genau zu planen und den passenden Kredit über einen Vergleich der verschiedenen Baufinanzierungen zu finden. Bei aller Wertstabilität empfehlen Experten die Investition in Immobilien nur bei einem Eigenkapital von mindestens 25 Prozent. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger sind die Zinsen auf das Darlehen. Steht die Finanzierung auf einem festen Fundament, kann die eigene Immobilie schnell zum sinnvollen Altersvorsorgeprodukt werden.
Angesichts der demografischen Entwicklung in der Bundesrepublik und der Tatsache, dass die gesetzliche Rente in naher Zukunft lediglich einer Grundversorgung dienen wird, wird Immobilieneigentum als Wiederverkaufs- und Vermietungsobjekt oder zum mietfreien Wohnen im Alter immer beliebter.
Cornelia Freiheit
Foto 1: Shutterstock, Foto 2: KfW