WEG & Mietrecht

Urteile und Gesetze zum Mietrecht und WEG-Recht sind häufigen Änderungen unterworfen, über die ein Verwalter auf dem Laufenden bleiben sollte, um Haftungsschäden zu vermeiden. Damit Sie Ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können, werden Sie in der Rubrik „WEG- und Mietrecht“ über die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung informiert.

Die Veräußerungszustimmung des Verwalters
Überflüssige Kosten vermeiden

Die Veräußerungszustimmung des Verwalters

Einige Teilungserklärungen sehen vor, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist. Derartige Regelungen haben zur Folge, dass Kaufverträge über Wohnungseigentumseinheiten grundbuchlich nur vollzogen werden können, wenn dem Grundbuchamt im Rahmen des Eigentumsumschreibungsantrages des den Kaufvertrag abwickelnden Notars sowohl die Veräußerungszustimmung des WEG-Verwalters als auch der Nachweis über seine Bestellung als Verwalter in grundbuchtauglicher – d.h. in öffentlicher Urkunde-Form vorgelegt wird.

nach § 577 a Abs. 1, Abs. 2 BGB

Die Kündigungssperrfrist

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann nach § 577 a Abs. 1 BGB der Erwerber als neuer Vermieter das Mietverhältnis u.a. wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung kündigen.

Was ist erlaubt, was nicht?
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Haustiere in Mietwohnungen

Ob Katze, Hund, Vogel oder Maus: Haustiere sind in Deutschlands Haushalten beliebte Mitbewohner. Doch wie verhält es sich mit der Haltung von Tieren in Mietwohnungen? Konflikte sind hier nicht selten, denn ein Tier, das dem einen Mieter lieb und nützlich ist, kann von Nachbarn als belästigend oder gar gefährlich abgelehnt werden. Welche Regeln gilt es, als Haustierbesitzer in Mietwohnungen zu beachten?

10 unwirksame Klauseln und ihre Folgen

Der Mietvertrag

Viele Mietverträge sind eine wahre Fundgrube für kuriose Regelungen („Wäsche waschen für haushaltsfremde Personen verboten“) und trotzdem sind sie schlicht und einfach die Grundlage des Mietverhältnisses – ganz gleich, ob das gute Stück 5 oder 50 Jahre alt ist.

BGH-Beschluss vom 09. Februar 2017 (V ZR 188/16)

Kalkulation der zu erwartenden Prozesskosten

Richtet sich eine Anfechtungsklage (§§ 43 Nr.4, 46 WEG) gegen den gesamten Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung (Totalanfechtung), bemisst sich der Streitwert („Gesamtinteresse“ gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG) nach dem hälftigen Nennbetrag der Jahres(gesamt)abrechnung. Gedeckelt wird der Streitwert durch das Fünffache Interesse aller Anfechtenden (§ 49a Abs. 1 Satz 2 GKG) sowie durch den Verkehrswert des Sondereigentums (§ 49a Abs. 1 Satz 3 GKG) der Anfechtenden.

Die ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug des Wohnraummieters

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wird das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses dahingehend konkretisiert, dass ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zu den vertraglichen Pflichten des Mieters gehört insbesondere die Pflicht zur (rechtzeitigen) Zahlung der geschuldeten Miete.

Kollateralschäden bei der Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

Wer zahlt bei übertragener Instandsetzungslast?

Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum instand, kommt es vielfach zu sog. Kollateralschäden im Sondereigentum, weil dieses unvermeidbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen wird. Kompliziert wird es dann, wenn der betreffende Sondereigentümer die Instandsetzung des Sondereigentums vereinbarungsgemäß selbst vorzunehmen hat. Bleibt dieser Sondereigentümer auf seinem Schaden sitzen? Zu dieser regelmäßig auftretenden Streitfrage hat der BGH kürzlich eine überraschende Aussage getroffen (Urt. v. 9.12.2016 – V ZR 124/ 16).

BGH-Urteil vom 13.1.2017, V ZR 138/16

Stimmrechtsausschluss eines Wohnungseigentümers bei Interessenkonflikt

Der Stimmrechtsausschluss eines Sondereigentümers bei der Beschlussfassung zu einem bestimmten Vertragsschluss z.B. mit einem Lieferanten ist vom Verwalter zu beachten. Dies gilt aber nicht nur in den von § 25 Abs.5 WEG ausdrücklich genannten Fallkonstellationen.

Spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Bauträgervertrag und den Verbraucherbauvertrag

Neues Bauvertragsrecht ab 01.01.2018

Der Bundestag hat am 10.03.2017 eine umfassende Reform des Bauvertragsrechts beschlossen. Das neue Bauvertragsrecht wurde am 04.05.2017 im Bundesgesetzblatt (Teil I 2017 Nr. 23 S. 969) verkündet. Es handelt sich um die erste grundlegende Reform dieses Rechtsgebiets seit 117 Jahren. Anlass für diese umfassende Gesetzesänderung war in erster Linie, dass das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB den Besonderheiten der Bauwelt nicht gerecht wird. Die Gesetzesänderungen berücksichtigen zahlreiche, zum Baurecht ergangene gerichtliche Entscheidungen der letzten Jahrzehnte und enthalten zudem eine ganze Reihe von gesetzlichen Neuerungen.

BGH-Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15

Pünktliche Zahlung der Miete

In einer Vielzahl von bereits abgeschlossenen Wohnraummietverträgen findet sich die formularvertraglich vereinbarte Klausel: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes (beim Vermieter) an […]“ wieder.