Urteile und Gesetze zum Mietrecht und WEG-Recht sind häufigen Änderungen unterworfen, über die ein Verwalter auf dem Laufenden bleiben sollte, um Haftungsschäden zu vermeiden. Damit Sie Ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können, werden Sie in der Rubrik „WEG- und Mietrecht“ über die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung informiert.
Das Thema Asbest in Wohnräumen ist in Zeiten gesteigerten ökologischen Bewusstseins einerseits und in Ansehung drohender Gesundheitsgefahren andererseits hoch emotional. Es gibt daher rasch Veranlassung für häufig mehrinstanzliche mietrechtliche Rechtsstreitigkeiten mit hohen Gegenstandswerten. Nicht selten gepaart mit Strafanzeigen erkrankter Mieter, die dazu geneigt sind, ihr Schicksal auf durch Asbest kontaminierte Luft zurückzuführen. Die erste Einordnung der Gefahr durch ein Fachunternehmen ist besonders bedeutsam für Vermieter.
Bestehen an dem Mietgegenstand Mängel, die der Mieter selbst nicht zu vertreten hat und bei denen es sich um Folgen vertragsgemäßer Nutzung handelt, so ist der Vermieter zu deren Beseitigung verpflichtet. Führt ein solcher Mangel zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches, so tritt ein Minderungsrecht hinzu. Jenes Minderungsrecht wird als Druckmittel flankiert von einem dieses übersteigenden Zurückbehaltungsrecht, mit dem der Vermieter zur Mängelbeseitigung angehalten werden soll. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechtes soll dabei von den Tatumständen des Einzelfalls abhängen und in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen (vgl. BGH VIII ZR 288/14).
Nach § 559 BGB ist der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt, die jährlichen Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Letzteres gilt jedoch nicht in jedem Fall. Wenn der Vermieter die Arbeiten nicht zu vertreten hat oder nur einen üblichen Zustand herstellt, ist der Mieter mit dem Einwand der Härte ausgeschlossen.
Aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht kann zwar eine Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer folgen, z. B. wenn dieser eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinabgestürzt ist und sich schwer verletzt hat, ABER oft rettet die Ortskenntnis des selbstnutzenden verunfallten Wohnungseigentümers den Verwalter.
Bei dem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Individualanspruch, den ein jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen und ohne vorherige Beschlussfassung geltend machen kann (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011 S. 1137). Ein Einsichtsrecht hat auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer (KG Berlin, Beschluss v. 31.1.2000, 24 W 601/99, ZMR 2000 S. 401).
Mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter treffen diesen Obhutspflichten für die Mietsache (nicht zuletzt BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16). Zu diesen Pflichten gehört es auch, Mängel unverzüglich anzuzeigen und Schäden, wie das Einfrieren der Heizung, zu verhindern. Das bedeutet aber nicht, dass sich Mieter ununterbrochen in ihren Räumen aufhalten müssen. Wie können Mieter aber ihre Obhutspflichten ausüben, wenn sie für längere Zeit abwesend sind?
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, sofern die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat. Darüber hinaus steht dem Mieter ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden Miete nach § 320 Abs. 1 BGB zu. Es soll dazu dienen, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung und zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommt.
Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine oder mehrere beliebige andere Person/en gemäß § 164 BGB in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Dazu gibt es rechtliche Neuerungen.
Einwendungen von Mietern gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung sind in der Regel nur nach einer Belegprüfung erfolgreich. Andererseits brauchen Mieter Nachzahlungen aus Abrechnungen nicht zu leisten, solange der Vermieter ihnen die Einsicht in deren Belege verweigert. Zum Belegeinsichtsrecht gibt es bislang keine eindeutige Rechtssprechung.
Vor allem in der kalten Jahreszeit kommt es oft bei unsanierten Altbauten zu Schäden durch defekte Ver- oder Entsorgungsleitungen. Auch mangelhaft ausgeführte Wartungs- oder Sanierungsarbeiten an Strängen oder Zuleitungen oder deren Beschädigung aufgrund von Arbeiten an anderen Bauteilen können Wasserschäden verursachen. Vielfach entsteht nach dem Eintritt eines Schadens Streit über die Frage, wer für die Reparaturkosten aufzukommen hat.
