Zur Zulässigkeit einer fiktiven Schadensberechnung entschied der BGH, Urteil vom 19. April 2023, VIII ZR 280/21, dass Schadensersatzansprüche im Mietrecht auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten (sogenannten „fiktiven“) Kosten bemessen werden können. Im konkreten Fall hatten die beklagten Mieter die Mietsache unter Zurücklassung von Schäden zurückgegeben. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Arbeiten tatsächlich selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Vielmehr könne er auch die fiktiven Kosten zum Beispiel durch das Kostenangebot eines Handwerkers geltend machen.
Die Modernisierungsmieterhöhung bei Inanspruchnahme von Drittmitteln wie verbilligten oder zinslosen Darlehen oder Fördermitteln war Gegenstand der Entscheidung des BGH, Urteil vom 19. Juli 2023, VIII ZR 416/21:
Bei den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung, nachdem gemäß § 559b BGB modernisiert wurde, ist zu beachten, dass sich bei Deckung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder durch Leistungen eines Dritten für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern der Mieterhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der erhaltenen Leistungen entsprechend verringert.
Zu steigenden Betriebskosten und deren Umlage bei Vereinbarung einer Pauschale judizierte das LG Lübeck in seinem Urteil vom 16. November 2023, 14 S 21/23:
Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter für Strom oder andere verbrauchsabhängige Kosten einfach eine Pauschale zahlt, sieht § 560 BGB vor, dass der Vermieter höhere Betriebskosten umlegen kann, wenn im Mietvertrag eine Mehrbelastungsklausel vereinbart worden ist und der Vermieter Verbrauchserfassungsgeräte einbaut sowie den Grund für die Erhöhung der Nebenkosten in Textform bezeichnet und erläutert.
Zur Erneuerung von Rauchwarnmeldern äußerte sich der BGH, Urteil vom 24. Mai 2023, VIII ZR 213/21, ZMR 2023. Erneuerte Rauchwarnmelder stellen, anders als deren erstmaliger Einbau, grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihnen keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern zu einem früheren Zeitpunkt weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.
Mit einem Sonderfall der Untermiete befasste sich der BGH in seinem Urteil vom 13. September 2023, VIII ZR 109/22:
Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte kann grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Eine Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht völlig aufgibt und nach einem befristeten Auslandsaufenthalt in die Wohnung zurückzukehren beabsichtigt. Der Mieter muss kein „räumliches Überlassungskonzept“ vorlegen.
Das LG München I, Urteil vom 2. August 2023, 14 S 3149/23, ZMR 2023, 988 hat sich mit der Frage eines möglichen Schadensersatzes bei einem rechtswidrig nicht gestatteten Untermietverhältnis beschäftigt.
Verweigert hiernach der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen (so auch schon der BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, ZMR 2014, 713). Der Mieter kann dann Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Höhe der entgangenen Untermiete abzüglich ersparter Kosten verlangen.
Zur Mietpreisbremse und der Vorvormiete vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2023, VIII ZR 229/22:
Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bereits der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB spreche dafür, dass als Vormiete diejenige Miete zu berücksichtigen sei, zu deren Zahlung der Vormieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB rechtlich verpflichtet war. Denn maßgeblich sei die zuletzt geschuldete Miete, also diejenige, die der Vermieter berechtigt fordern konnte. Der Vermieter konnte daher die Miethöhe aus dem vorletzten Mietverhältnis verlangen, ohne gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die für das Vormietverhältnis zulässige Vorvormiete gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen.
BRIGITTE SCHMOLKE
RA-BrigitteSchmolke@mietundwegrecht.de
BRIGITTE SCHMOLKE ist seit Langem als Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht in München tätig. Sie vertritt Verwalter und Miteigentümer in gerichtlichen Verfahren, berät aber auch bei außergerichtlichen Vergleichen.