Ein Blick in die jüngere Vergangenheit: Die nebenstehende Grafik zeigt die Entwicklung des Hauptrefinanzierungssatzes, eines wichtigen Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB).
Mittels dieses Leitzinses bietet die EZB Geschäftsbanken in Form wöchentlicher standardisierter Ausschreibungs- und Zuteilungsverfahren (Standardtender) eine Möglichkeit zur kurzfristigen Liquiditätsbeschaffung (Laufzeit: eine Woche). Die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sind das wichtigste geldpolitische Instrument der EZB, mit dem sie die Zinsen und die Liquidität am Geldmarkt und die Geldmenge steuert und ihren geldpolitischen Kurs signalisiert.
Es fällt auf, dass es von 2008, der letzten Finanzkrise, bis September 2022 eine noch nie vorhandene Niedrigzinspha- se in Europa gab. Sogar Negativzinsen wurden von Banken und Kreditinstituten erhoben, um eine geringe, für sie notwendige, Marge zu erhalten. Während dieser Zeit wurde Sparen bestraft und die Kreditaufnahme mittels günstigen Geldes belohnt.
Nun haben wir beim Wohnungseigentum die Verpflichtung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtsperson Erhaltungsrücklagen für künftige Modernisierungen zu bilden hat. In der Regel werden diese Gelder mündel- sicher und konservativ angelegt und wurden dementsprechend mit geringen Guthabenzinsen bis Negativzinsen bepreist. Als Folge verringerte sich der Sparanreiz und es wurde weniger Geld zurückgelegt. Inflationsbereinigt wurden die Erhaltungsrücklagen noch stärker entwertet, wenn wir die Inflationsraten in der Grafik „Vergleich Baupreise – Darlehenszinsen“ auf der Folgeseite betrachten.
Zusätzlich befand sich Europa in den vergangenen drei Jahren in der COVID-19-Pandemie, die zum Stillstand bei Sanierungsvorhaben geführt hat. Schließlich war es besonders Wohnungseigentümergemeinschaften nur bedingt möglich, umfängliche und kostenintensive Sanierungsvorhaben in einem dafür entsprechend vorgesehenen Rahmen wie einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu beschließen.
Überdies legt der Gesetzgeber nun energetische Vorgaben auf wie die geplante Änderung des Gebäudeenergiegesetzes mit dem Austausch von Gas- und Ölheizungen. Während die Fiskalpolitik durch diese energetischen Vorgaben die Inflation von Sanierungsvorhaben weiter treibt, befeuert die jüngste Geldpolitik seit September 2022 die Unbezahlbarkeit eben jener Sanierungsvorhaben. Aus der ersten Grafik sind die sechs Zinssprünge von 0,00 Prozent auf die heutigen 3,50 Prozent, das Zinsniveau vor der Finanzkrise, ersichtlich.
(Energetische) Sanierung: eine Investition in die Zukunft
Bundesregierung und Länder haben Förderprogramme für energetische Sanierungsvorhaben aufgelegt, die finanzielle Unterstützung für Sanierungsvorhaben bieten. Ein Beispiel ist das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“. Es unterstützt Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden und bietet zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse. Überdies gibt es weitere Fördermaßnahmen wie das Programm „Altersgerecht Umbauen“, das die Sanierung für barrierefreies Wohnen fördert, und das Programm „Heizen mit erneuerbaren Energien“, das den Einbau von Heizsystemen fördert, die erneuerbare Energien nutzen.
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an das Statistische Bundesamt (2023)
Angaben ohne Gewähr
Leider bedarf es oft einer Vorfinanzierung, weil die Förderprogramme und Zuschüsse erst gewährt werden, nachdem die Maßnahme vorgenommen wurde. Die Maßnahme selbst darf jedoch erst beauftragt werden, wenn die Finanzierung gesichert ist. Weiterhin besteht für den Wohnungseigentümer die Frage nach der Amortisation und nach der Finanzierbarkeit nicht förderfähiger Maßnahmen. Wenn das nicht klar ist, wird es in einer Eigentümerversammlung schwierig, das entsprechende Quorum zu erreichen.
Um nicht förderfähige Maßnahmen oder förderfähige Maßnahmen zu finanzieren, bieten Banken und andere Kreditinstitute spezielle Kredite für Wohnungseigentümergemeinschaften an. Diese unbesicherten Kredite haben oft niedrigere Zinssätze als herkömmliche unbesicherte Ratenkredite.
„Wir erhalten mehr Anfragen an Vor- und Zwischenfinanzierungen für energetische Maßnahmen. Allerdings finanzieren wir auch nicht förderfähige, günstige Maßnahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Finanzierung über die Rechtsperson der WEG als unbesichertes Darlehen ohne Prüfung der einzelnen Miteigentümer ist eine Lösung, um die energetischen Sanierungsvorhaben unkompliziert umsetzen zu können“, so der Marktvorstand der TEN31 Bank AG, Nico Kühner.
Sicherlich erhöht sich der monatliche Hausgeldbetrag für den einzelnen Wohnungseigentümer geringfügig, dennoch ist das finanziell eher machbar als die Zahlung einer hohen und sofortigen Sonderumlage. Unter Berücksichtigung der Preissteigerungen erscheint die Aufnahme eines WEG-Darlehens günstiger, als die Inflation in die Zuführung der Erhaltungslage einzupreisen. Dies spricht für eine kurzfristige, fremdfinanzierte Umsetzung der Maßnahme – vorausgesetzt, sie amortisiert sich!
NICO KÜHNER
COO TEN 31 Bank AG
Die TEN31 Bank AG (ehemals WEG Bank AG) hat ihren Ursprung in einer der größten, familiär geführten Immobilienverwaltungen. Persönlicher Service, kundenorientierte Kommunikation auf Augenhöhe und fundierter Sachverstand – damit hat sich die TEN31 Bank AG in nur wenigen Jahren eine namhafte Referenz für die Finanzierung und Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften erarbeitet.
Mehr Informationen finden Sie auf ten31.com oder senden Sie eine E-Mail an info@ten31.com