Die überarbeitete Trinkwasserverordnung 2023: Ein Leitfaden für die Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft muss sich mit der am 24. Juni 2023 in Kraft getretenen überarbeiteten Trinkwasserverordnung (TrinkwV) auseinandersetzen. Mit diesem Beitrag informieren wir Sie über die für Sie als Verwalter wichtigsten Inhalte.

Zuerst ein paar Begriffsbestimmungen für mehr Klarheit und Eindeutigkeit in der Anwendung und Umsetzung der Verordnung.

  • Trinkwasser: Wasser für den menschlichen Gebrauch in verschiedenen Anwendungen, einschließlich Trinken, Kochen, Körperpflege und -reinigung
  • Gebäudewasserversorgungsanlagen: Anlagen, die Trinkwasser von einem Versorger über eine Installation an Verbraucher abgeben
  • Betreiber (ehemals USI): ein Unternehmer oder ein Inhaber einer Wasserversorgungsanlage
  • Trinkwasserinstallation: alle Leitungen, Speicher, Apparate und Armaturen einer Wasserversorgungsanlage zwischen den Entnahmestellen und der Übergabestelle durch den Wasserversorger
  • Gewerbliche Tätigkeit: Bereitstellung von Trinkwasser bei einer Vermietung oder einer sonstigen selbstständigen, regelmäßigen Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht
  • Öffentliche Tätigkeit: Bereitstellung von Trinkwasser für einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen mit der bereitstellenden Person verbundenen Personenkreis

Generell müssen die Anforderungen an die Beschaffenheit des Trinkwassers nach § 6 „Mikrobiologische Anforderungen“, § 7 „Chemische Anforderungen“ und § 8 „Anforderungen in Bezug auf Indikatorparameter“ eingehalten werden.

§ 10 „Stelle der Einhaltung der Anforderungen“ regelt, dass die Anforderungen an das Trinkwasser am Austritt aus den Entnahmestellen gewährleistet sein müssen. Die Trinkwasserproben sind für den Parameter Legionella spec. gemäß § 41 „Stelle der Probenahme“ an mehreren repräsentativen Stellen nach der Empfehlung des Umweltbundesamts „Systemische Untersuchungen von Trinkwasser-Installationen auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung – Probennahme, Untersuchungsgang und Angabe des Ergebnisses“ zu entnehmen. Der Betreiber muss sicherstellen, dass Probenahmestellen (zum Beispiel Armaturen in Wohnungen oder Probenahmehähne im Keller) vorhanden sind.

Die neue Verordnung gibt die Probenahme nach den anerkannten Regeln der Technik vor: Einzuhalten für die Untersuchung auf den mikrobiologischen Parametern und auf den Parameter Legionella spec. ist die DIN EN ISO 19458 Zweck b und die Vorgabe der UBA-Empfehlung „Systematische Untersuchung von Trinkwasser-Installationen auf Legionellen nach Trinkwasserverordnung – Probenahme, Untersuchungsgang und Angabe des Ergebnisses“. Bei den chemischen Parametern (Metalle) ist sicherzustellen, dass mehrere repräsentative Proben nach der DIN ISO 5667-5 genommen werden. Auch hier ist die UBA-Empfehlung „Beurteilung der Trinkwasserqualität hinsichtlich der Parameter Blei, Kupfer und Nickel“ zu beachten.

Verschärfung der Regeln bei der Aufbereitung von Trinkwasser

Auch die geltenden Regelungen für die Aufbereitung von Trinkwasser und die Desinfektion von Trinkwasserinstallationen wurden verschärft. Die neue Verordnung verbietet Substanzen beizumengen, die das Trinkwasser verändern, es sei denn, diese sind in der Liste der zulässigen Aufbereitungsstoffe des Umweltbundesamts aufgeführt. Zudem müssen die Verbraucher zum Beispiel durch einen Aushang informiert werden, wann der Einsatz eines Aufbereitungsstoffs oder ein Desinfektionsverfahren beginnt und wie hoch die Konzentration eines Aufbereitungsstoffs im Trinkwasser bei dessen Zugabe ist. Grundsätzlich ist eine chemische Desinfektion der Trinkwasseranlage nur erlaubt, wenn diese die Gesundheitsbehörde genehmigt oder die Sanierung der Trinkwasserinstallation abgeschlossen ist.

§ 31 „Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.“ regelt die Voraussetzungen zur Untersuchungspflicht für Legionella spec. Diese sind erfüllt, wenn die Trinkwasseranlage über einen zentralen Trinkwassererwärmer verfügt, der mehr als 400 Liter fasst, oder der Inhalt der Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der letzten Entnahmestelle mehr als drei Liter beträgt. Weiter regelt dieser Paragraf den Turnus der Untersuchungen: bei einer gewerblichen Tätigkeit alle drei Jahre, bei Anlagen, die einer öffentlichen Tätigkeit unterliegen, jedes Jahr. In Gebäuden, die neu in Betrieb genommen werden, hat die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten zu erfolgen.

Bei einer Beauftragung einer Trinkwasseruntersuchung nach TrinkwV hat der Betreiber darauf zu achten, dass eine behördlich zugelassene Untersuchungsstelle mit der Analytik sowie der dazugehörigen Probenahme beauftragt wird. Auch muss der Betreiber vertraglich sicherstellen, dass ihn bei einer Grenzwertüberschreitung die Untersuchungsstelle unverzüglich informiert. Es genügt nicht mehr, wenn das Labor die Vorgaben erfüllt und der Auftragsempfänger bei diesem eingebunden ist. Stattdessen muss der Auftragsempfänger alle vorgenannten Voraussetzungen erfüllen. Dies kann der Betreiber vor der Auftragserteilung überprüfen, indem er die von der zuständigen Landesbehörde geführte Zulassungsliste prüft – in Bayern zum Beispiel die des Bayerischen Landesamts für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit.

Umfassende Dokumentation ist Pflicht

Neben den Vorgaben bei der Auftragserteilung ist ein Betreiber auch verpflichtet, nach der Ergebnismitteilung unverzüglich eine Niederschrift mit den folgenden Informationen anzufertigen und mindestens zehn Jahre auf-
zubewahren:

  • Adresse der Stelle der Probenahme
  • Bezeichnung der Stelle der Probenahme
    (Lage der Wohnung und Raum der Probenahme)
  • Zeitpunkt der Entnahme und der Untersuchung der Probe
  • Angewendete Untersuchungsverfahren

Diese Angaben sind in der Regel bereits in den Laborberichten enthalten. Daher genügt es, wenn Sie den Laborbericht auf Vollständigkeit prüfen und diesen entsprechend der geltenden Frist aufbewahren.

Änderungen beim technischen Maßnahmenwert Parameter Legionella spec.

Nach der neuen TrinkwV ist für den Parameter Legionella spec. geregelt, dass dieser als überschritten gilt, wenn der technische Maßnahmenwert erreicht wird, sprich: bei 100 KBE/100 ml und nicht wie bisher ab 101 KBE/100 ml.

Auch die Empfehlung des Umweltbundesamts wurde aktualisiert und die Berechnung des Ergebnisses angepasst. Durch diese Änderung konnten wir in den letzten Monaten feststellen, dass rund zehn Prozent weniger Positiv-Befunde ausgestellt werden als vor der geänderten Betrachtungsweise.

Ist der technische Maßnahmenwert für den Parameter Legionella spec. dennoch erreicht oder gar überschritten, muss der Betreiber unverzüglich Maßnahmen ergreifen: Neben weitergehenden Untersuchungen und der unverzüglichen Information der Nutzer über das Ergebnis – ein Aushang genügt – ist immer auch eine Risikoabschätzung (ehemals Gefährdungsanalyse) zu erstellen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass bei einer verspäteten Risikoabschätzung die Gesundheitsbehörden entsprechende Bußgelder erheben, teilweise erst Jahre später. Der Betreiber ist weiter verpflichtet, die in der Risikoabschätzung angeführten Abweichungen der Trinkwasserinstallation vom allgemein anerkannten Stand der Technik unverzüglich zu beheben. Nach Abschluss der Arbeiten hat der Betreiber diese schriftlich oder auf einem digitalen Datenträger zu dokumentieren und mindestens zehn Jahre aufzubewahren.

Untersuchungsstellen sind weiterhin verpflichtet, bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts für den Parameter Legionella spec. unverzüglich die Gesundheitsbehörde zu informieren und dabei die folgenden Daten zu melden:

  • Vollständige Anschrift und Kontaktdaten der Untersuchungsstelle
  • Vollständige Anschrift und Kontaktdaten des Betreibers der Wasserversorgungsanlage
  • Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort der Stelle der Probenahme
  • Bezeichnung der Stelle der Probenahme
  • Datum und Uhrzeit der Probenahme
  • Alle Ergebnisse der Untersuchung
  • Bestätigung,dass der Betreiber der betroffenen Wasserversorgungsanlage über das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts durch die Untersuchungsstelle informiert wurde

Bußgelder bis 25.000 Euro möglich

Die neue Verordnung erweitert die Befugnisse der Gesundheitsämter deutlich, um sicherzustellen, dass die Vorschriften eingehalten wird. Verstößt der Betreiber gegen die Vorschriften, können Strafen, Anordnungen und Bußgelder auferlegt werden – bis zur Untersuchung durch das Gesundheitsamt selbst oder durch ein vom Gesundheitsamt vorgegebenes Unternehmen. In § 72 „Ordnungswidrigkeiten“ der neuen TrinkwV sind zahlreiche Verstöße geregelt, anhand derer die Gesundheitsbehörden Bußgelder von bis zu 25.000 Euro verhängen können. Überdies wurde der § 71 „Straftaten“ ebenfalls weiter verschärft:

„(1) Nach § 75 Absatz 2, 4 des Infektionsschutzgesetzes wird bestraft, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 22 (Desinfektion und Aufbereitung) oder § 49 (Verletzung von Grenzwerten) Absatz 1 Nummer 1 oder 2 Wasser als Trinkwasser abgibt oder anderen zur Verfügung stellt.

(2) Wer durch eine in § 72 Absatz 1 bezeichnete vorsätzliche Handlung eine in § 6 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Infektionsschutzgesetzes genannte Krankheit, einen in § 7 des Infektionsschutzgesetzes genannten Krankheitserreger (u. a. Legionellen) ... verbreitet, ist nach § 74 Absatz 1 des Infektionsschutzgesetzes strafbar (Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren).“

Insgesamt verschärft die überarbeitete Trinkwasserverordnung die Vorgaben ihrer Vorgängerin. Die Branche ist aufgerufen, sich auf die neuen Vorschriften einzustellen und deren Einhaltung sicherzustellen, um neben gesundheitlichen Konsequenzen für Verbraucher auch mögliche rechtliche Folgen zu vermeiden.

Dominic Dörk

DOMINIC DÖRK
Referent der Geschäftsleitung Royal-Service GmbH

Die ROYAL-SERVICE GMBH ist ein DAkkS-akkreditiertes Labor und zugelassene Untersuchungsstelle. Die Firma bietet umfassende Dienstleistungen, damit Immobilienverwaltungen, Hausbesitzer, Genossenschaften und öffentliche Träger die gesetzlichen Vorgaben der TrinkwV rechtskonform umsetzen können. Mit einem Team ausgebildeter Spezialisten führt das Unternehmen mikrobiologische, physikalisch-chemische und chemische Trinkwasseranalysen durch. www.royalservice-trinkwasseranalytic.de

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