Die Frage, wann eine neue Heizung mit welchem Anteil an erneuerbaren Energien eingebaut werden muss, ist differenziert zu betrachten. In Neubaugebieten muss jede neu eingebaute Heizung eines Neubaus vom 1. Januar 2024 an mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Heizungen in Bestandsgebäuden können dagegen erst einmal weiter betrieben werden und müssen erst ausgetauscht werden, wenn sie defekt sind und nicht mehr repariert werden können. Auskunft über die genauen Regelungen und die jeweiligen Übergangsfristen gibt die Website des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz: www.bmwk.de. Verwalter und WEG sollten sich unbedingt detailliert informieren, wenn ein Heizungstausch in näherer Zukunft ansteht, um verschiedene Modelle durchzurechnen und zu prüfen, ob sie eine Förderung in Anspruch nehmen.
Sollte die Heizungsanlage ausgetauscht werden müssen, können auf die Gemeinschaften durch den Umstieg auf erneuerbare Energien Mehrkosten zukommen. Diese sind oft nicht vollständig durch die vorhandene Erhaltungsrücklage gedeckt. Nicht immer sind dann alle Eigentümer einer WEG willens oder in der Lage, eine Sonderumlage in der erforderlichen Höhe zu leisten, und das gefährdet die Umsetzung der gesamten Maßnahme. In diesem Fall kann die Darlehensaufnahme hilfreich sein.
Rechtslage und Beschlussfassung
Laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom 25. September 2015 (V ZR 244/14) ist die Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich möglich. Die Darlehensaufnahme muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und erfordert einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss. Darin muss sich der Verwalter zur Aufnahme des Kredites und zum Abschluss des Kreditvertrags im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigen lassen.
Der Beschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht Gegenstand der Erörterung in der Versammlung gewesen sein. Dies ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.
Es kommt gelegentlich vor, dass sich einzelne Eigentümer nicht an der Kreditaufnahme beteiligen wollen und stattdessen eine Sonderumlage einbringen. In diesem Fall kann die Befreiung von den Finanzierungskosten im Innenverhältnis vereinbart werden. Dies sollte in den Beschluss über die Kreditaufnahme aufgenommen werden. Im Außenverhältnis ist ein Ausschluss aus dem Kreditvertrag jedoch nicht möglich, da der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer den Kredit aufnimmt und dieser nach außen für dessen Verbindlichkeiten haftet.
Konditionen und Fördermöglichkeiten
Idealerweise sollten Immobilienverwalter früh mit der Bank über die Möglichkeiten und die Bedingungen sprechen, die an eine Darlehensaufnahme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft geknüpft sind. Zur Vorbereitung der Beschlussfassung sollten die Konditionsangebote bereits vorliegen. Allerdings ist zu beachten, dass sich die Konditionen gegebenenfalls zwischen Angebot und Vertragsabschluss ändern können. Deshalb sollte vor allem bei langfristigen Planungen ein Puffer eingebaut werden. So kann der Beschluss auch bei einer späteren Zinssteigerung noch zur Darlehensaufnahme verwendet werden. Wenn die Konditionen bei Vertragsabschluss dann besser sind, werden die Wohnungseigentümer kaum Einwände haben. Bei der DKB sind die Konditionsangebote drei Monate gültig und geben damit Sicherheit für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.
Für energetische Sanierungen empfiehlt es sich, bereits früh einen Energieberater einzubinden. Dadurch ist es möglich, die Maßnahme fachgerecht zu planen und Fördermittel zu beantragen. Die Bundesländer haben unterschiedliche Programme aufgelegt – hier gilt es, die regionalen Fördermöglichkeiten in Erfahrung zu bringen. Bundesweit können im Rahmen der energetischen Sanierung bestehender Wohngebäude für bestimmte Maßnahmen Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragt werden. Mehr Informationen dazu bietet die Website des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: www.bafa.de. Überdies bieten einige Banken, zum Beispiel die DKB, Sonderkonditionen für energetische Sanierungen, den Einbau neuer Heizungsanlagen, den altersgerechten Umbau oder für die Förderung der Elektromobilität.
Yvonne Hube
Leiterin Immobilienverwaltergeschäft
Deutsche Kreditbank AG
Die DKB betreut mehr als 11.000 Immobilienverwaltungen und ist damit Marktführerin. Mit der DKB-Verwalterplattform ermöglicht sie die papierlose Online-Kontoeröffnung, rechtssichere Mietkautionsverwaltung und den kostengünstigen Abruf von SCHUFA-Auskünften. Seit fünfzehn Jahren begleitet sie WEG-Finanzierungen und unterstützt mit ihrem WEG-Zukunftsdarlehen die Realisierung innovativer, klimafreundlicher und altersgerechter Projekte am Gemeinschaftseigentum zu vergünstigten Konditionen. www.dkb.de