Nach der Niedrigzinsphase
Bevor wir die aktuellen Veränderungen auf den Finanzmärkten und ihre Auswirkungen auf Sanierungsprojekte näher betrachten, ist ein Blick auf die jüngere Vergangenheit unerlässlich: Zwischen 2008 und September 2022 erlebten wir in Europa eine nie dagewesene Niedrigzinsphase. Die Zentralbanken senkten die Zinssätze sogar bis ins Negative, um die Volkswirtschaften mittels günstiger Liquidität zu stärken. Sparen wurde unrentabel, während Kreditaufnahmen durch günstige Zinssätze gefördert wurden.
Inzwischen haben sich die Geld- und Kapitalmarktzinsen aufgrund der restriktiven Geldpolitik der Europäischen Zen-tralbank (EZB) drastisch gedreht. Nach zehn Leitzinserhöhungen durch die EZB werden erstrangig grundpfandrechtliche Baufinanzierungen mit einer zehnjährigen Sollzinsbindung mit einer Kondition von über 4,0 Prozent p. a. abgeschlossen.
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an das Statistische Bundesamt (2023)
Angaben ohne Gewähr
Es steht eine wichtige Sanierungsmaßnahme an – welcher Immobilienverwalter oder Eigentümer kennt diese Situation nicht? Die Fragen sind nun: Genügen die erforderlichen Mittel aus der Rücklage? Soll die WEG ein Darlehen aufnehmen? Oder doch lieber die Maßnahme auf die lange Bank schieben? In unserer Grafik, die an eine Auswertung des Statistischen Bundesamts angelehnt ist, stellen wir die steigenden Kosten für Instandhaltungen unseren Zinskonditionen gegenüber. Hier wird deutlich: Die Instandhaltungskosten schwanken, wohingegen der Zinssatz der TEN31 Bank AG konstant bleibt. Daher ist es aktuell ratsam, notwendige Maßnahmen kurzfristig umzusetzen, anstatt diese auf unbestimmte Zeit hinauszuzögern.
Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften
Die vergangene Zinssituation hatte direkte Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften. Gesetzlich verpflichtet, Rücklagen für künftige Sanierungen zu bilden, sahen sie sich mit niedrigen bis negativen Zinssätzen konfrontiert, die ihre Rücklagen entwerteten und die Motivation zur Bildung dieser Reserven verringerten. Zusätzlich hatte die COVID-19-Pandemie diese Situation verschärft. Sanierungsprojekte wurden ausgesetzt, da es den Wohnungseigentümergemeinschaften schwerfiel, in außerordentlichen Versammlungen umfangreiche und kostspielige Projekte zu beschließen.
Nun ist die COVID-19-Pandemie zumindest vorerst überstanden, die Wohnungseigentümergemeinschaften können sich wieder versammeln und stehen nun vor einem Instandsetzungsstau sowie weiteren energetischen Auflagen, die nicht mehr zu günstigen Zinssätzen finanziert werden können.
Energetische Sanierung: Eine Investition in die Zukunft
Die Finanzierung energetischer Sanierungsprojekte in Wohnungseigentumsgemeinschaften steht vor großen Herausforderungen. Doch es gibt auch Chancen und Lösungsansätze. So wurden in Deutschland Förderprogramme für energetische Sanierungsprojekte aufgelegt, die finanzielle Unterstützung bieten. Ein Beispiel ist das KfW-Programm „Wohngebäude – Kredit“, das zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden bietet.
Leider erfordern viele Förderprogramme eine Vorfinanzierung, da die Gelder erst nach Abschluss der Maßnahmen gewährt werden. Dies kann dazu führen, dass die Maßnahmen erst beauftragt werden können, wenn die Finanzierung gesichert ist. Darüber hinaus stellt sich die Frage der Amortisation der förderfähigen Maßnahmen und der Finanzierbarkeit nicht förderfähiger Vorhaben.
Private Finanzierungsmöglichkeiten
Banken und Kreditinstitute bieten spezielle Kredite für Sanierungsprojekte von Wohnungseigentümergemeinschaften an. Diese unbesicherten Kredite haben oft niedrigere Zinssätze als herkömmliche unbesicherte Ratenkredite.
Nico Kühner, Marktvorstand der TEN31 Bank AG, betont: „Wir erhalten vermehrt Anfragen für Vor- und Zwischenfinanzierungen energetischer Maßnahmen. Die Finanzierung über die Rechtsperson der WEG als unbesichertes Darlehen ohne Prüfung der einzelnen Miteigentümer ist eine Lösung, um energetische Sanierungsprojekte unkompliziert umzusetzen.“
Quelle: de.statista.com/statistik/daten/studie/201216/umfrage/ezb-zinssatz-fuer-das-hauptrefinanzierungsgeschaeft-seit-1999/
Amortisation und Finanzierbarkeit
Die Aufnahme von WEG-Darlehen kann den monatlichen Hausgeldbetrag leicht erhöhen, jedoch ist dies finanziell oft besser machbar als die Zahlung einer hohen und sofortigen Sonderumlage. Angesichts der Preissteigerungen der vergangenen Jahre und der aktuellen Inflationsrate erscheint die Aufnahme eines WEG-Darlehens als eine günstigere Option. Dies spricht für eine kurzfristige, fremdfinanzierte Umsetzung der Maßnahme – vorausgesetzt, sie amortisiert sich.
Fazit
Die Finanzierung energetischer Sanierungsprojekte in Wohnungseigentumsgemeinschaften steht vor großen Herausforderungen, aber auch vor vielversprechenden Lösungsansätzen. Durch die Kombination von Förderprogrammen der Bundesregierung und privaten Finanzierungsoptionen können Wohnungseigentümergemeinschaften in die Lage versetzt werden, dringend benötigte Sanierungsprojekte effektiv umzusetzen und so in die Zukunft zu investieren.
NICO KÜHNER
COO TEN31 Bank AG
Die TEN31 Bank AG (ehemals WEG Bank AG) hat ihren Ursprung in einer der größten, familiär geführten Immobilienverwaltungen. Persönlicher Service, kundenorientierte Kommunikation auf Augenhöhe und fundierter Sachverstand – damit hat sich die TEN31 Bank AG in nur wenigen Jahren eine namhafte Referenz für die Finanzierung und Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften erarbeitet.
Mehr Informationen finden Sie auf ten31.com oder senden Sie eine E-Mail an: info@ten31.com