In verschiedenen Ausgaben des BVI-Magazins sind wir auf einzelne Fragen zur Zertifizierung eingegangen; wer will, der kann hier noch mal nachlesen:
- Allgemeine Informationen (Ausgabe 2/22, S. 33–35) • Ablauf und Inhalte der Prüfung (Ausgabe 3/22, S. 27–29) • Nachweis bei juristischen Personen (Ausgabe 4/22, S. 31–32) • Zur Fristverlängerung (Ausgabe 5/22, S. 43–45) • Lohnt sich eine Prüfungsvorbereitung? (Ausgabe 6/22, S. 11–12)
- Die zehn wichtigsten Fragen zur Prüfung (Ausgabe 1/23, S. 26–27)
- Die mündliche Prüfung (Ausgabe 2/23, S. 36–38)
- Erfahrungsbericht zur Prüfung (Ausgabe 3/23, S. 31–33)
- In den letzten Monaten haben uns verstärkt zwei wichtige Fragen erreicht, auf die wir an dieser Stelle eingehen möchten.
Wann darf ich mich als zertifizierter Verwalter bezeichnen?
- Wichtig: Es gibt keine „Alte-Hasen-Regelung“.
- Sie haben eine Prüfung gemäß den Inhalten des Rahmenlehrplans der DIHK vor einer IHK erfolgreich abgeschlossen. Die Kosten der Prüfung liegen bei etwa 150 bis 400 Euro (ohne Vorbereitung).
- Sie haben eine Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau (oder Kaufmann/Kauffrau Grundstücks- und Wohnungswirtschaft), einen Abschluss als geprüfter Immobilienfachwirt oder geprüfte Immobilienfachwirtin, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder die Befähigung zum Richteramt („Volljurist“) – vgl. § 7 ZertVerwV.
- Gemäß § 8 ZertVerwV dürfen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Die Verordnung sagt hier lediglich, dass Beschäftigte, die selbstständig Entscheidungen treffen oder Eigentümerversammlungen abhalten, zu diesem Kreis gehören. Hier wird die Rechtsprechung klären müssen, welche Beschäftigten einer juristischen Person oder Personengesellschaft bei der Zertifizierung einbezogen werden müssen. Nach hier vertretener Auffassung sollten zumindest die „klassischen“ WEG-Verwalter und WEG-Buchhalter zertifiziert sein.
Was passiert, wenn ich oder mein Unternehmen am 1. Dezember 2023 nicht zertifiziert bin/ist?
Erst einmal gar nichts! Denn wie oben beschrieben hat jeder Wohnungseigentümer lediglich einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, das heißt, es handelt sich nicht um eine öffentlich-rechtliche Vorschrift, sondern „nur“ um eine zivilrechtliche. Die Regeln zur Weiterbildungsverpflichtung gemäß §§ 34c Abs. 2a GewO i. V. m. MaBV bleiben hiervon unberührt und haben nichts mit der Zertifizierung nach § 26a WEG zu tun.
Ein Beispiel: Am 13. März 2024 soll die Immobilienverwaltung GmbH erneut zur Verwalterin bestellt werden. Sämtliche Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, sind Quereinsteiger und verfügen nicht über die Voraussetzungen zur Befreiung von der Prüfung gemäß § 26a WEG i. V. m. § 7 ZertVerwV.
Für unser Beispiel können jetzt zwei Fälle eintreten:
1. Die Verwaltung wurde vor dem 1. Dezember 2020 zur Verwaltung bestellt.
§ 48 Abs. 4 WEG sagt hierzu: „Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.“ Ist der Verwalter bereits vor dem 1. Dezember 2020 mit einer längeren Bestellungszeit als bis zum 1. Dezember 2023 bestellt worden, besteht vom 1. Dezember 2023 bis zum 1. Juni 2024 kein Abberufungsanspruch eines Wohnungseigentümers, selbst wenn dieser nicht zertifiziert ist (vgl. WEG, Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, § 48 Rn. 17).
2. Die Verwaltung wurde nach dem 1. Dezember 2020 bestellt.
Fraglich ist, was geschieht, wenn die Verwaltung nach Inkrafttreten der letzten WEG-Reform, also zum Beispiel am 2. Dezember 2020, bestellt wurde und nicht zertifiziert ist. Der Verwalter kann sich dann nicht auf die oben genannte Übergangsvorschrift berufen (vgl. WEG, Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, § 48 Rn. 16). Allerdings ist anzunehmen, dass vom 1. Dezember 2023 an für Bestellungen vom 2. Dezember 2020 bis 30. November 2023 kein Abberufungsanspruch eines Wohnungseigentümers besteht (vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 9, Verwalter Rn. 40, beck-online).
Fazit
- Sollte es sich vom 1. Dezember 2023 an um Neubestellungen handeln, müssen sämtliche Voraussetzungen der Zertifizierung gemäß § 26a WEG eingehalten werden.
- Wurde die Verwaltung vor dem 1. Dezember 2020 bestellt, müssen die Voraussetzungen der Zertifizierung spätestens am 1. Juni 2024 erfüllt sein.
- Bei Bestellungen zwischen dem 2. Dezember 2020 und dem 30. November 2023 sollten die Vorgaben der Zerti- fizierung dringend eingehalten werden, da andernfalls die Gefahr bestünde, dass ein Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) geltend macht. Dies kann im schlimmsten Fall zur Abberufung führen, selbst wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit einem „nicht zertifizierten Verwalter“ zusammenarbeiten möchte.
Massimo Füllbeck
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Massimo Füllbeck ist Immobilien-Ökonom (VWA) und Fachtrainer für Immobilienverwaltung an der EBZ Akademie in Bochum.