Überblick verschaffen
Vor Ort sollte man das Gespräch mit den Einsatzleitern der Feuerwehr – sofern noch vor Ort – und der Polizei suchen. Diese wissen, was passiert ist und wie groß etwa der Schaden ist. Die vermutliche Schadenursache ist zu erfragen. Gab es Verletzte oder Tote? Welche Wohnungen sind nicht mehr bewohnbar? Wurden Strom und Gas abgesperrt? Gibt es Löschwasserschäden? Auch eine Besichtigung des Brandortes ist geboten, sofern dieser zugänglich ist.
Erstmaßnahmen einleiten
Um die Brandstelle zu sichern und die Nutzung der nicht betroffenen Wohnungen zu ermöglichen, sind Erstmaßnahmen einzuleiten. Diese bedürfen keiner Freigabe des Versicherers, da es um eine Schadenminimierung geht. Zu klären ist, ob und in welchem Umfang gegebenenfalls gesperrte Medien – eventuell auch nur für Teile des Gebäudes – wieder in Betrieb genommen werden können. Der Zugang zu den nicht betroffenen Wohnungen ist zu ermöglichen, gegebenenfalls sind von der Feuerwehr auf- gebrochene Wohnungstüren provisorisch zu sichern, das Treppenhaus einer Erstreinigung zu unterziehen, beschädigte Treppenhausfenster zu sichern.
Wenn möglich, sollte man die Firmen bereits von vor Ort telefonisch beauftragen. Erfahrungsgemäß sind Firmen bereit, in solchen Situationen zu helfen und flexibel zu reagieren, vor allem, wenn man lange und vertrauensvoll zusammenarbeitet.
Kommunikation mit Versicherer und Eigentümern
Selbstverständlich ist der Gebäudeversicherer unverzüglich zu informieren. Wird der Vertrag von einem Versicherungsmakler betreut, so geht die Meldung an diesen. Es sind die Eckdaten des Schadens mitzuteilen und um eine unverzügliche Beauftragung eines Sachverständigen zur Schadenaufnahme zu bitten. Leider lassen sich Versicherer damit gelegentlich zu viel Zeit. Ebenso sind alle Eigentümer der WEG zu benachrichtigen; Wohnungseigentümer, deren Wohnung brannte, sollten detailliert informiert werden.
Schon jetzt sollte eine Brandschadensanierungsfirma hinzugezogen werden, um gegebenenfalls weitere Erstmaßnahmen wie die Trocknung von Löschwasserschäden zu beginnen.
Ursachenfeststellung
Die Brandursache wird von der Polizei, in der Regel dem Branddezernat des Landeskriminalamts, ermittelt. Eine Brandwohnung bleibt bis zum Abschluss der polizeilichen Ermittlungen gesperrt.
Auch wenn der Verdacht besteht, dass der Schaden von einem Bewohner fahrlässig oder vorsätzlich verursacht wurde, ist der Gebäudeversicherer für die Regulierung zuständig. Daher sind diesem sämtliche Erkenntnisse zur Schadenursache mitzuteilen. Sollten Regressansprüche bestehen, so ist es Sache des Versicherers, diese gegenüber Dritten geltend zu machen.
Sanierungsumfang klären
In einem gemeinsamen Termin mit Versicherer, Verwaltung, Gutachter, Brandsanierer und eventuell Wohnungseigentümer ist vor Ort der Sanierungsumfang zu klären. Auf dieser Basis wird der Brandsanierer ein Angebot erstellen, was Versicherer und Gutachter freigeben. Durch die gemeinsame Abstimmung wird dieses Verfahren beschleunigt und auch der Wohnungseigentümer, der für die Schadenbeseitigung im Sondereigentum zuständig ist, wird einbezogen und kann sein Einverständnis zu einer einheitlichen Abwicklung des Schadenfalls erklären.
Durchführung und Abschluss der Sanierung
Sobald die Freigabe des Versicherers vorliegt, kann die Sanierungsfirma beauftragt werden. Sollte der Versicherer einzelne Positionen gekürzt oder gar gestrichen haben, ist dies zu prüfen. Wenn dies berechtigt ist, muss der Auftrag entsprechend geändert werden.
Vor Baubeginn in einer Wohnung muss diese vom (verbrannten) Hausrat beräumt werden. Dafür ist der Bewohner zuständig. Aber dabei gibt es häufig Probleme, denn die Entsorgung muss als Sondermüll erfolgen und ist nicht billig. Ohne eine Hausratversicherung sind vor allem Mieter häufig finanziell überfordert. Sollte der Bewohner verletzt oder gar verstorben sein, muss geklärt werden, wer sich darum kümmert. Bei den Kosten ist es hilfreich, wenn man in Gebäudeversicherungsverträgen eine Sonderklausel vereinbart, wonach der Gebäudeversicherer solche Kosten übernimmt und gegebenenfalls vom Bewohner zurückfordern kann.
Auch bei einer Brandsanierung sollte auf der Baustelle eine regelmäßige Kontrolle vor Ort stattfinden, um Zeitablauf und Qualität der Arbeiten im Blick zu behalten. Eine Abnahme der Arbeiten ist erforderlich. Bei Wohnungen ist eventuell der Wohnungseigentümer hinzuzuziehen.
Schadenregulierung
Alle anfallenden Rechnungen sind zeitnah beim Versicherer einzureichen. Neben den eigentlichen Sanierungskosten gehören dazu die Kosten der Erstmaßnahmen, Stromkosten für die Trocknung, Mietminderungen sowie eventuell von der Feuerwehr in Rechnung gestellte Gebühren oder Auslagen.
Versicherer und Sanierungsfirmen arbeiten gerne mit Abtretungserklärungen: Rechnungsbeträge werden vom Versicherer direkt an die ausführende Firma überwiesen. Damit verliert der Verwalter allerdings den Überblick über den Zahlungsstand und kann Teilbeträge bei eventuell vorhandenen Baumängeln nicht bis zu deren Beseitigung zurückhalten. Außerdem schadet es nicht, wenn alle Kosten über das WEG-Konto laufen; somit sieht die WEG, was eine Brandschadensanierung kostet.
Und was hat der Verwalter davon?
Zuerst einmal viel zusätzliche Arbeit. Ob der Verwalter dafür eine Vergütung erhält, hängt vom Verwaltervertrag ab. Sollte eine Sondervergütung für Baumaßnahmen vereinbart sein, kann diese in Rechnung gestellt werden. Besser für die Eigentümer wäre es, wenn mit dem Versicherer die Erstattung von Regiekosten vereinbart wäre. Dann würde dieser die Kosten übernehmen oder eine Vergütung nach einer vereinbarten Berechnung leisten.
Frank Behrend
verwaltung-behrend.de
Frank Behrend ist Geschäftsführer der Frank Behrend Wohnungsverwaltung GmbH, Berlin, und Landesvorsitzender des BVI Berlin/Brandenburg/ Mecklenburg-Vorpommern.