Gemäß § 8 ZertVerw darf sich eine juristische Person oder Personengesellschaft als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn
- die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Die folgenden Personen sind einem zertifizierten Verwalter gemäß § 7 ZertVerw gleichgestellt:
- Personen mit der Befähigung zum Richteramt, einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, einem anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.
Aus den Vorschriften der §§ 7, 8 ZertVerW lässt sich leider nicht ableiten, wie juristische Personen oder Personengesellschaften im Außenverhältnis, zum Beispiel gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, nachweisen, dass sie die gesetzlichen Voraussetzungen bzw. den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter gemäß der WEG erfüllen (vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG i. V. mit § 26a WEG).
In der Bundesrat-Drucksache 757/21 wird auf Seite 14 lediglich darauf hingewiesen:
„Juristische Personen und Personengesellschaften erhalten selbst kein Zertifikat. Um die Berechtigung, sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen zu dürfen, im Rechtsverkehr nachzuweisen, haben sie vielmehr auf die Zertifikate der bei ihnen beschäftigten Personen Bezug zu nehmen.“
Daraus ergibt sich nach hier vertretener Auffassung lediglich ein Anspruch der WEG darauf, dass die juristische Person oder Personengesellschaft (durch ihre Vertretungsorgane, zum Beispiel den Geschäftsführer) der WEG durch eine Bezugnahme auf die gesetzlichen Bestimmungen bestätigt, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Vorgehensweise der juristischen Person oder Personengesellschaft sollte ähnlich wie bei der Weiterbildungsverpflichtung gemäß § 15b Abs. 3 MaBV sein, wonach die für die Erlaubniserteilung zuständige Behörde anordnen kann, dass der Gewerbetreibende ihr gegenüber eine unentgeltliche Erklärung mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 3 über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen drei Kalenderjahren durch ihn und seine zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten abgibt. Die Erklärung ist auch elektronisch möglich.
Auch bei der Weiterbildungsverpflichtung wird lediglich bestätigt, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Die Bescheinigungen der Weiterbildungsträger, die unter Umständen diverse personenbezogene Daten enthalten, werden nicht herausgegeben.
Es bleibt also festzuhalten, dass derzeit kein Anspruch darauf besteht, dass Zertifikate oder Abschlusszeugnisse mit personenbezogenen Daten einzelner Personen an
Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte ausgehändigt werden. Sicherlich werden hier künftig noch diverse Datenschutzfragen zu klären sein, sollte es zu einem Rechtsstreit kommen.
Sofern Zweifel an der Richtigkeit der Angaben bestehen, wird im Rahmen eines Rechtsstreits zu klären sein, welche Informationen und Unterlagen die juristische Person oder Personengesellschaft herausgeben muss. So sagt der Verordnungsgeber: „Im Streitfall kann es notwendig werden, die interne Organisation des Unternehmens offen zu legen, um den Personenkreis zu bestimmen, der unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist und damit eine Prüfung abzulegen hat.“ (Bundesrat-Drucksache 757/21, S. 14)
Eine Bestätigung zu § 8 ZertVerw könnte wie folgt aussehen:
Nach hier vertretener Auffassung müssen die Regelungen auch auf Einzelkaufleute angewandt werden, denn auch diese Firmierung kann Mitarbeiter haben, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind (ZMR 2/2022, S. 105 ff.). Im Übrigen stellen die vorgenannten Thesen die Meinung des Autos dar, denn aus der Literatur oder den Gesetzesmaterialien lässt sich – derzeit – keine verlässliche Lösung herleiten.
Massimo Füllbeck
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Massimo Füllbeck ist Immobilien-Ökonom (VWA) und Fachtrainer für Immobilienverwaltung an der EBZ Akademie in Bochum.