Gegenstand der Prüfung (§ 1 Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – Zert-VerwV)
Aus der Anlage 1 zur Verordnung ergeben sich die einzelnen Prüfungsgegenstände und Sachgebiete, die bei der Prüfung abgefragt werden sollen. Für die Bereiche rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen und technische Grundlagen sind vertiefte Kenntnisse erforderlich. Lediglich bei den Grundlagen der Immobilienwirtschaft reichen Grundkenntnisse aus.
Einige Beispiele aus Anlage 1 – Prüfungsgegenstände (im Internet abrufbar unter: bit.ly/3GdvU62).
1 Grundlagen der Immobilienwirtschaft
1.1 Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
1.2 Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich
1.3 Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich
2 Rechtliche Grundlagen
2.1 Wohnungseigentumsgesetz
…
2.1.6 Wohnungseigentümerversammlung
2.1.7 Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters,Verwaltervertrag
2.1.8 Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters
2.1.9 Rechte des Verwaltungsbeirats
2.2 Bürgerliches Gesetzbuch
2.2.1 Allgemeines Vertragsrecht
2.2.2 Mietrecht
2.2.3 Werkvertragsrecht
2.2.4 Grundstücksrecht
2.3 Grundbuchrecht …
Der Verordnungsgeber macht keine konkreten Vorgaben zu Art und Umfang eines Vorbereitungslehrgangs. Ein Vorbereitungslehrgang ist auch nicht zwingend erforderlich, wird aufgrund des umfangreichen Katalogs der Prüfungsgegenstände für sämtliche oder bestimmte Sachgebiete und Prüfungsthemen jedoch empfohlen.
Die DIHK hat in Zusammenarbeit mit dem BVI und weiteren Verbänden, ergänzend zu der Übersicht der Prüfungsgegenstände, einen Rahmenlehrplan mit Lernzielen für die Prüfung erarbeitet. Im Prinzip fasst der Rahmenlehrplan zusammen, in welchem (zeitlichen) Umfang und wie eine Vorbereitung auf die Prüfung zum zertifizierten Verwalter gemäß § 26a WEG aussehen kann.
Der Rahmenlehrplan umfasst unter Berücksichtigung von Unterrichtseinheiten (eine Unterrichtseinheit entspricht in der Regel 45 Minuten) die folgenden Sachgebiete einschließlich der zeitlichen Aufteilung zur Vorbereitung auf die Prüfung:
1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft 10 UE
2. Rechtliche Grundlagen 60 UE
3. Kaufmännische Grundlagen 20 UE
4. Technische Grundlagen 30 UE
120 UE
Nachfolgend möchten wir – auszugsweise – einige Inhalte des Rahmenlehrplans vorstellen:
2.2.1 Allgemeines Vertragsrecht
• Natürliche/Juristische Personen/Sachen
• Rechtsgeschäfte
• Rechtsfähigkeit
• Geschäftsfähigkeit
• Willenserklärungen/einseitige/einseitig empfangsbedürftige
• Bedingung/Zeitbestimmung
• Vertrag (…)
2.2.4 Grundstücksrecht
Grundlagen des Grundstückserwerbs und des Kaufs von Sondereigentum herausstellen
• Wesen des Immobilienkaufvertrags
• Grundlagen des Erbbaurechts
• Baulastenverzeichnis
Wer kann die Prüfung abnehmen? (§ 2 ZertVerwV)
Jede Industrie- und Handelskammer (IHK) in Deutschland kann die Prüfung zur Zertifizierung anbieten, ist allerdings nicht dazu verpflichtet. Die IHKs richten mindestens einen Prüfungsausschuss ein, der die Prüfung abnimmt. Mehrere IHKs können sogar einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten. Die Mitglieder des Prüfungsausschusses müssen auf den Prüfungsgebieten sachkundig sein, für die sie zuständig sind. Es ist anzunehmen, dass die DIHK in einer Satzung regeln wird, wie sich der Prüfungsausschuss zusammensetzt (zum Beispiel erfahrene Praktiker, die das jeweilige Prüfungsgebiet abdecken). Das Bundesministerium der Justiz schätzt, dass rd. 28.500 Personen eine Prüfung ablegen müssen. Interessant wird deshalb sein, in welchen Regionen die Prüfungen angeboten werden. Einige Betroffene müssen zusätzliche Reisezeiten und Kosten einplanen.
Wie setzt sich die Prüfung zusammen? (§ 3 ZertVerwV)
Die Prüfung setzt sich aus einem schriftlichen (mindestens 90 Minuten) und einem mündlichen Teil (mindestens 15 Minuten) zusammen.
Bei der schriftlichen Prüfung ist darauf zu achten, dass die in § 1 ZertVerwV erwähnten Prüfungsgegenstände durch praxisbezogene Aufgaben und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander geprüft werden. Es besteht auch die Möglichkeit, die schriftliche Prüfung mit elektronischen Medien durchzuführen.
Zur mündlichen Prüfung darf der Prüfling nur zugelassen werden, wenn der schriftliche Teil bestanden wurde. Nach dem Inhalt der Verordnung können bis zu fünf Prüflinge gleichzeitig geprüft werden (Prüfzeit in dieser Konstellation mindestens 75 Minuten), aber auch eine Einzelprüfung innerhalb von 15 Minuten ist zulässig. Der mündliche Teil der Prüfung soll zumindest auf die Nr. 2.1 der Prüfungsgegenstände (Wohnungseigentumsgesetz) erfolgen. Weitere Vorgaben werden durch die Verordnung nicht gemacht, so- dass die IHKs durch Satzung oder Prüfungsverordnung weitere Regelungen vorgeben müssen (§ 6 Abs. 3 ZertVerwV). Derzeit steht noch nicht fest, wie die mündliche Prüfung genau abläuft: Bekommt der Prüfling Fragen gestellt oder muss er ein bestimmtes Thema selbst vortragen mit anschließendem Fachgespräch?
Bewertung der Prüfung (§ 5 ZertVerwV)
Die Leistung des Prüflings ist vom Prüfungsausschuss mit „bestanden“ oder „nicht bestanden“ zu bewerten. Die Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn sowohl der schriftliche als auch der mündliche Teil der Prüfung jeweils mit „bestanden“ bewertet worden sind. Der schriftliche Teil der Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn der Prüfling in allen Themenbereichen, auf die sich die Prüfung erstreckt, jeweils mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt. Der mündliche Teil der Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn der Prüfling mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt. Eine nicht bestandene Prüfung kann beliebig oft wiederholt werden. Sofern die Prüfungen erfolgreich abgelegt wurden, erhält der Teilnehmer ein Zertifikat der IHK. Ein Muster des Zertifikats findet man in der Anlage 2 der Verordnung zum zertifizierten Verwalter.
Massimo Füllbeck
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Massimo Füllbeck ist Immobilien-Ökonom (VWA) und Fachtrainer für Immobilienverwaltung an der EBZ Akademie in Bochum.