Hoher Sanierungsbedarf bei Mehrfamilienhäusern in WEG-Hand
Die Sanierungsquote von Mehrfamilienhäusern im Eigentum von Wohneigentümergemeinschaften (WEG) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies trifft insbesondere auf Gebäude zu, die zwischen 1949 und 1990 gebaut wurden (siehe www.green-home.org). Für deren Sanierung werden die Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlagen allerdings nicht ausreichen. Hieran ändern auch die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) seit Juli letzten Jahres nichts. Zwar wird es bei weiteren Zinssatzerhöhungen der EZB eine Verzinsung der Rücklagenkonten geben – diese wird jedoch die höheren Darlehenszinsen bei Weitem nicht kompensieren.
Lag der Zinssatz für ein WEG-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Januar 2022 noch bei 1,99 Prozent, so war dieser nach nur 15 Monaten im April dieses Jahres auf
5,49 Prozent gestiegen. Die Folge: Bei einem Darlehen von 600.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung hat sich die monatliche Rate von 5.480 Euro um 1.000 Euro auf 6.480 Euro erhöht. Wichtig zu wissen: WEG-Darlehen sind sogenannte Blankodarlehen und nicht durch eine Grundschuld besichert. Dieses höhere Risiko bedeutet einen höheren
Zins – aber auch eine höhere Flexibilität in der Handhabung sowohl für die Verwalter als auch für die Eigentümer-
gemeinschaft.
Nicht auf die lange Bank schieben
Das Rechenbeispiel zeigt, dass energetische Sanierungen im Zweifel nicht auf die lange Bank geschoben, sondern – vorausgesetzt Handwerker und Materialien sind verfügbar – möglichst schnell umgesetzt werden sollten. Die weiter anhaltende Inflation und der Druck durch den Gesetz- geber lassen nämlich weiter steigende Handwerker- und Materialpreise erwarten. Auch auf die Auffüllung der Instandhaltungsrücklage zu warten, ist wenig ratsam, da diese erfahrungsgemäß mehrere Jahre in Anspruch nimmt. Eine energetische Sanierung ist darüber hinaus immer auch eine Investition in die Zukunft und die Werthaltigkeit der Immobilie.
WEG-Darlehen gegenüber Alternativen unschlagbar
Trotz der Verteuerung bleibt das WEG-Darlehen – in Kombination mit vorhandenen Rücklagen – bei energetischen Sanierungen das Mittel der Wahl: Seine Gestaltung als Blankokredit ohne Grundschuldsicherung und ohne Schufa- Anfrage beziehungsweise -Eintragung, also lediglich auf Basis der Bonität der WEG, sowie vor allem seine unkomplizierte Beantragung machen es gegenüber seinen Alternativen unschlagbar. Grundlage für die Beantragung des WEG-Darlehens ist ein bestandskräftiger Beschluss der WEG. Viele Banken, darunter die Hausbank München eG, stellen einen Musterbeschluss zur Verfügung und unterstützen WEGs bei der Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen.
KfW- und BAFA-Fördermittel nutzen
Zusätzlich attraktiv macht das WEG-Darlehen eine ergänzende Finanzierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hier fungieren Banken wie die Hausbank München eG, bei denen das WEG-Darlehen beantragt wird, als sogenannte durchleitende Institute. Sie leiten den Kreditantrag an die KfW und – bei dessen Bewilligung – die Darlehensmittel an die WEG weiter. Darüber hinaus sollten WEGs die Programme zur Förderung von Einzelmaßnahmen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) nutzen. Damit der Hausverwalter nicht komplett von seinem Tagesgeschäft abgehalten wird, sollte die Einbindung eines spezialisierten Unternehmens, das ihn bei der gesamten Planung und Umsetzung der Maßnahmen unterstützt, in Betracht gezogen werden. Auch hier sind Banken wie die Hausbank München eG gute Ansprechpartner.
Der Verwalter wird auf diese Weise zum Manager von Experten, die ihn bei der von der Politik übertragenen Mammutaufgabe der energetischen Sanierung des Gebäudebestands unterstützen.
Rudolf Naßl
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RUDOLF NAßL ist Mitglied des Vorstands der Hausbank München eG.
Gegründet 1908 als genossenschaftliche Selbsthilfeeinrichtung für Hausbesitzer, ist die Hausbank München heute DIE Spezialbank für Immobilienbesitzer und die Immobilienwirtschaft. Das Institut begleitet Immobilienbesitzer in der Metropolregion München bei der Immobilienfinanzierung, Vermögensentwicklung und Zukunftsvorsorge ganzheitlich. Seit den 1970er Jahren ist die Hausbank München außerdem bundesweit starker Partner von Hausverwaltungen mit ihrem Angebot an spezieller Branchensoftware und -dienstleistungen. www.hausbank.de/immobilienwirtschaft