Das Erfordernis von 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Austausch einer defekten Öl- oder Gasheizung in Bestandsobjekten wurde für die nächsten Jahre aufgehoben. Zunächst müssen die Kommunen Wärmeplanungen erarbeiten – Großstädte ab 100.000 Einwohnern bis Juli 2026 und kleinere Städte bis Juli 2028. Solange keine Wärmeplanung vorliegt, dürfen in Bestandsbauten auch nach dem 1. Januar 2024 noch Gasheizungen eingebaut werden, wenn diese auf einen Wasserstoffbetrieb umrüstbar sind. Für Bestandsbauten, für die in absehbarer Zeit der Anschluss an ein Wärmenetz möglich ist, darf noch zehn Jahre lang eine Gasheizung weitergenutzt werden. Diese Ausnahmeregelungen gelten nicht für ab 2024 fertiggestellte Neubauten. Nach dem 1. Januar 2024, aber vor Eintreten der Bedingungen der neuen GEG-Regeln (kommunale Fernwärmeplanung noch nicht abgeschlossen) müssen neu eingebaute Gasheizungen ab 2029 zu 15 Prozent mit klimaneutralem Gas aus Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden, ab 2035 zu 30 Prozent und ab 2040 zu 60 Prozent. Wenn die Gasheizung erst nach Eintreten der Bedingungen der neuen GEG-Regeln (kommunale Fernwärmeplanung abgeschlossen) eingebaut wird, muss sie auf Wasserstoff umgestellt werden können und die Wärmeplanung der jeweiligen Kommune ein entsprechendes Wasserstoff-Versorgungsnetz vorsehen.
Energieeffizienzexperten hinzuziehen
Die Ausführungen zeigen – und es gibt hier noch zahlreiche zusätzliche Detailregelungen –, dass die Novelle bei Bestandsobjekten spätestens ab 2029 greift. Verwalter und Wohnungseigentümer sollten sich daher bereits jetzt Gedanken machen, mit welchem Wärmeträger zukünftig das Gebäude beheizt werden soll, und ob weitere Maßnahmen (neue Fenster, Dämmung von Fassade und Dach, Raumlüftungsanlage etc.) erforderlich sind. Dafür ist die Unterstützung eines Energieeffizienzexperten nicht nur hilfreich, sondern auch notwendig. Nur mit dessen Expertise ist es möglich, im Vorfeld Aufwandspositionen und so die Gesamtinvestitionssumme zu ermitteln.
Positiver Nebeneffekt: Bei der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) liegt bei wesentlichen Investitionen der Fördersatz des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) aktuell um fünf Prozent höher als ohne Fahrplan. Es gibt mittlerweile einige Start-ups am Markt, beispielsweise die Berliner Novo Building UG (novo.eco), die diese Dienstleistung anbieten. In jedem Fall muss der Verwalter die Daten sammeln und dem Energieeffizienzexperten online zur Verfügung stellen. Diese Zusatztätigkeit sollte sich der Verwalter durch die WEG vergüten lassen, soweit nicht im Verwaltervertrag etwas anderes geregelt ist.
Erhöhung der Instandhaltungsrücklage nicht sinnvoll
Oftmals wird aktuell versucht, die Rücklage zu erhöhen, bevor sich die WEG mit den notwendigen Maßnahmen beschäftigt. Doch der Aufbau der Rücklage kann sehr lange dauern. Zudem erhöht sich das Wohngeld für den Eigentümer in dieser Zeit entsprechend. Wenn gleichzeitig die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen weiter ansteigen, kann dies bei einem Teil der Eigentümer dazu führen, dass neben den privaten Lebenshaltungskosten, dem Wohngeld und einer möglichen privaten Baufinanzierung für die Wohnung die Mittel für die Rücklagenerhöhung nicht mehr ausreichen.
Die Investition in Sanierungsmaßnahmen des Gebäudes erhöht beziehungsweise stabilisiert den Wert des Objekts. Das folgende Beispiel zeigt, dass es möglich ist, eine monatliche Belastung in fast gleicher Höhe wie die für das Wohngeld für die Eigentümer darzustellen: Im Rahmen einer Strangsanierung bei einer WEG in Höhe von 965.000 Euro konnte durch die Finanzierung über ein WEG-Darlehen der Hausbank München eG der Einsatz der Rücklage vermieden werden, sodass diese für etwaige andere Sanierungen der WEG erhalten blieb. Die monatliche Belastung belief sich hier auf 260 Euro monatlich je Eigentümer. Das neue Wohngeld nach Sanierung betrug 626 Euro – eine Belastung, die in Anbetracht der Eigentümerstruktur ohne Grundschuldeintragung tragbar war. Auch entging man so dem Risiko, dass einzelne Eigentümer die Sanierungssumme nicht erbringen konnten, weil zum Beispiel bei ihnen eine weitere Grundschuldeintragung durch ihr Kreditinstitut nicht möglich war.
Digitale Antragsstrecke für WEG-Darlehen
Die Grenzen der Förderfähigkeit je Wohneinheit und Gebäude können abhängig von der Sanierungsmaßnahme variieren. Nicht vergessen werden sollten dabei weitere Förderprogramme einzelner Bundesländer und Kommunen sowie zinsverbilligte Darlehen der KfW. Die Hausbank München eG stellt für die Darlehensanträge ab Anfang 2024 eine digitale Antragsstrecke für WEG-Darlehen zur Verfügung und wird diese in weiteren Ausbaustufen mit den Fördermöglichkeiten verknüpfen. Dadurch hat der Verwalter der WEG eine schnelle und unbürokratische Hilfe.
Rudolf Naßl
Dominic Kurz
Rudolf Naßl ist Mitglied des Vorstands der Hausbank München eG, Dominic Kurz ist Abteilungsleiter Immobilienwirtschaftlicher Vertrieb der Hausbank München eG. immo-vertrieb@hausbank.de