Vor diesem Hintergrund stehen Immobilienverwalter vor der besonderen Herausforderung, ihre Eigentümer von energetischen Sanierungen oder auch anderen dringend notwendigen Modernisierungsmaßnahmen zu überzeugen, um trotz der schwierigen Rahmenbedingungen langfristig die Werthaltigkeit der Immobilie zu sichern. Häufig sehen Wohnungseigentümer erst Handlungsbedarf, wenn das Dach undicht ist, die Fassade bröckelt oder der Aufzug nicht mehr funktioniert. Doch dazu sollte es im besten Fall nicht kommen. Und auch bei der energetischen Sanierung besteht bei vielen Wohngebäuden Handlungsbedarf, um die Klimaziele zu erreichen.
Da perspektivisch nicht mit einem Rückgang der Investitionskosten zu rechnen ist, sollten Modernisierungen oder Sanierungen nicht auf die lange Bank geschoben werden. Häufig genügen jedoch die Rücklagen der Gemeinschaft nicht, um solche Maßnahmen kurzfristig aus eigenen Mitteln umzusetzen. Eine unbeliebte Sonderumlage droht, die zu Liquiditätsengpässen bei einzelnen oder allen Eigen tümern führen kann. Hier kann eine Darlehensaufnahme hilfreich sein.
Rechtslage und Beschlussfassung
Laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom 25. September 2015 (V ZR 244/14) ist die Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich möglich. Die Darlehensaufnahme muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und erfordert einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss. Darin muss sich der Verwalter zur Aufnahme des Kredits und zum Abschluss des Kreditvertrags im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigen lassen.
Der Beschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungs unfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht Gegenstand der Erörterung in der Versammlung gewesen sein. Dies ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.
Es kommt gelegentlich vor, dass sich einzelne Eigentümer nicht an der Kreditaufnahme beteiligen wollen und stattdessen eine Sonderumlage einbringen. In diesem Fall kann die Befreiung von den Finanzierungskosten im Innenverhältnis vereinbart werden. Dies sollte in den Beschluss über die Kreditaufnahme aufgenommen werden. Im Außenverhältnis ist ein Ausschluss aus dem Kreditvertrag jedoch nicht möglich, da der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer den Kredit aufnimmt und dieser nach außen für dessen Verbindlichkeiten haftet.
Konditionen und Fördermöglichkeiten
Idealerweise sollten Immobilienverwalter früh mit der Bank über die Möglichkeiten und die Bedingungen sprechen, die an eine Darlehensaufnahme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft geknüpft sind. Zur Vorbereitung der Beschlussfassung sollten die Konditionsangebote bereits vorliegen. Allerdings ist zu beachten, dass sich die Konditionen gegebenenfalls in der Zeit zwischen Angebot und Vertragsabschluss ändern können. Deshalb sollte besonders bei langfristigen Planungen ein kleiner Puffer eingebaut werden. So kann der Beschluss auch bei einer späteren Zinssteigerung noch zur Darlehensaufnahme verwendet werden. Wenn die Konditionen bei Vertragsabschluss dann besser sind, werden die Wohnungseigentümer kaum Einwände haben.
Für energetische Sanierungen empfiehlt es sich, bereits früh einen Energieberater einzubinden. Dadurch ist es möglich, die Maßnahme fachgerecht zu planen und mögliche Fördermittel zu beantragen. Die einzelnen Bundesländer haben unterschiedliche Programme aufgelegt – hier gilt es, die regionalen Fördermöglichkeiten in Erfahrung zu bringen. Bundesweit können aktuell im Rahmen der energetischen Sanierung bestehender Wohngebäude für bestimmte Maßnahmen Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragt werden. Mehr Informationen dazu bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: www.bafa.de. Überdies bieten einige Banken, wie zum Beispiel die DKB, Sonderkonditionen für energetische Sanierungen, für den altersgerechten Umbau oder für Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität.
Yvonne Hube
Leiterin Immobilien
verwaltergeschäft
Deutsche Kreditbank AG
Die DKB betreut mehr als 11.000 Immobilienverwaltungen und ist damit Marktführerin. Mit der DKB-Verwalterplattform ermöglicht sie die papierlose Online-Kontoeröffnung, rechtssichere Mietkautionsverwaltung und den kostengünstigen Abruf von SCHUFA-Auskünften. Seit fünfzehn Jahren begleitet sie WEG-Finanzierungen und unterstützt mit ihrem WEG-Zukunftsdarlehen die Realisierung innovativer, klimafreundlicher und altersgerechter Projekte am Gemeinschaftseigentum zu vergünstigten Konditionen. www.dkb.de