WEG & Mietrecht

Urteile und Gesetze zum Mietrecht und WEG-Recht sind häufigen Änderungen unterworfen, über die ein Verwalter auf dem Laufenden bleiben sollte, um Haftungsschäden zu vermeiden. Damit Sie Ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können, werden Sie in der Rubrik „WEG- und Mietrecht“ über die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung informiert.

Bei Einzeleigentum und Miteigentumsbeteiligung an anderem Sondereigentum

In welchem Umfang Stimmrechte von Eigentümern bestehen, die an mehreren Sondereigentumen beteiligt sind, ist umstritten.



Gelten Nutzungszweckbestimmungen auch für Dritte?

Die Bezeichnung einer Einheit in der Teilungserklärung stellt nach der Rechtsprechung eine sog. Nutzungszweckbestimmung dar. Wird hiergegen in störender Weise verstoßen, löst dies Unterlassungsansprüche aus. Fraglich ist, ob dann nur gegen den Eigentümer selbst oder, im Falle der Vermietung, auch gegen den Mieter der Einheit vorgegangen werden kann. Der BGH hat hierzu jüngst Stellung bezogen (BGH, Urt. v. 25.10.2019 - V ZR 271/18).

Welche brauchen Mieter nicht zu bezahlen?

In der Presse und im Internet kursieren immer wieder Nachrichten, dass 50 Prozent oder sogar 85 Prozent der Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft sind. Ob diese Zahlen zutreffend sind, kann hier nicht geprüft werden. Wir haben diese Zahlen aber zum Anlass genommen, eine häufige Fehlerquelle näher zu betrachten – die Hauswartskosten.

Die Pflichten des Vermieters

Das Thema Asbest in Wohnräumen ist in Zeiten gesteigerten ökologischen Bewusstseins einerseits und in Ansehung drohender Gesundheitsgefahren andererseits hoch emotional. Es gibt daher rasch Veranlassung für häufig mehrinstanzliche mietrechtliche Rechtsstreitigkeiten mit hohen Gegenstandswerten. Nicht selten gepaart mit Strafanzeigen erkrankter Mieter, die dazu geneigt sind, ihr Schicksal auf durch Asbest kontaminierte Luft zurückzuführen. Die erste Einordnung der Gefahr durch ein Fachunternehmen ist besonders bedeutsam für Vermieter.

Vom Minderungs- bis Zurückbehaltungsrecht

Bestehen an dem Mietgegenstand Mängel, die der Mieter selbst nicht zu vertreten hat und bei denen es sich um Folgen vertragsgemäßer Nutzung handelt, so ist der Vermieter zu deren Beseitigung verpflichtet. Führt ein solcher Mangel zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches, so tritt ein Minderungsrecht hinzu. Jenes Minderungsrecht wird als Druckmittel flankiert von einem dieses übersteigenden Zurückbehaltungsrecht, mit dem der Vermieter zur Mängelbeseitigung angehalten werden soll. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechtes soll dabei von den Tatumständen des Einzelfalls abhängen und in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen (vgl. BGH VIII ZR 288/14).

Bei Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Nach § 559 BGB ist der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt, die jährlichen Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Letzteres gilt jedoch nicht in jedem Fall. Wenn der Vermieter die Arbeiten nicht zu vertreten hat oder nur einen üblichen Zustand herstellt, ist der Mieter mit dem Einwand der Härte ausgeschlossen.

AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19

Aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht kann zwar eine Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer folgen, z. B. wenn dieser eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinabgestürzt ist und sich schwer verletzt hat, ABER oft rettet die Ortskenntnis des selbstnutzenden verunfallten Wohnungseigentümers den Verwalter.

Grenzen der Eigentümerrechte

Bei dem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Individualanspruch, den ein jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen und ohne vorherige Beschlussfassung geltend machen kann (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011 S. 1137). Ein Einsichtsrecht hat auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer (KG Berlin, Beschluss v. 31.1.2000, 24 W 601/99, ZMR 2000 S. 401).

Auch im Urlaub

Mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter treffen diesen Obhutspflichten für die Mietsache (nicht zuletzt BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16). Zu diesen Pflichten gehört es auch, Mängel unverzüglich anzuzeigen und Schäden, wie das Einfrieren der Heizung, zu verhindern. Das bedeutet aber nicht, dass sich Mieter ununterbrochen in ihren Räumen aufhalten müssen. Wie können Mieter aber ihre Obhutspflichten ausüben, wenn sie für längere Zeit abwesend sind?

Mangel oder Miete

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, sofern die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat. Darüber hinaus steht dem Mieter ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden Miete nach § 320 Abs. 1 BGB zu. Es soll dazu dienen, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung und zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommt.