WEG & Mietrecht

Urteile und Gesetze zum Mietrecht und WEG-Recht sind häufigen Änderungen unterworfen, über die ein Verwalter auf dem Laufenden bleiben sollte, um Haftungsschäden zu vermeiden. Damit Sie Ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können, werden Sie in der Rubrik „WEG- und Mietrecht“ über die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung informiert.

Mangel oder Miete

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, sofern die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat. Darüber hinaus steht dem Mieter ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden Miete nach § 320 Abs. 1 BGB zu. Es soll dazu dienen, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung und zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommt.

Nicht jeder darf eine juristische Person in der Eigentümerversammlung vertreten

Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine oder mehrere beliebige andere Person/en gemäß § 164 BGB in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Dazu gibt es rechtliche Neuerungen.

Original oder Kopie?

Einwendungen von Mietern gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung sind in der Regel nur nach einer Belegprüfung erfolgreich. Andererseits brauchen Mieter Nachzahlungen aus Abrechnungen nicht zu leisten, solange der Vermieter ihnen die Einsicht in deren Belege verweigert. Zum Belegeinsichtsrecht gibt es bislang keine eindeutige Rechtssprechung.

Die Pflichten des Verwalters bei Schäden

Vor allem in der kalten Jahreszeit kommt es oft bei unsanierten Altbauten zu Schäden durch defekte Ver- oder Entsorgungsleitungen. Auch mangelhaft ausgeführte Wartungs- oder Sanierungsarbeiten an Strängen oder Zuleitungen oder deren Beschädigung aufgrund von Arbeiten an anderen Bauteilen können Wasserschäden verursachen. Vielfach entsteht nach dem Eintritt eines Schadens Streit über die Frage, wer für die Reparaturkosten aufzukommen hat.

Abstimmungsmodus und korrekte Durchführung

Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 zur Verwalterwahl wie folgt entschieden: Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.

Beschlussanfechtung erfolgreich, nur weil keine drei Angebote vorlagen?

Der Einwand, es seien nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt worden, stellt einen „Klassiker“ dar. Aber auch in der Rechtsprechung regt sich Widerstand gegen die weit verbreitete Praxis, Beschlüsse alleine mit dieser Begründung für ungültig zu erklären.

BGH-Urteil AZ V ZR 203/17 vom 04.05.2018

Nach einer Entscheidung des BGH ist die WEG bei einem in der Teilungserklärung als „total renoviert“, bezeichneten Altbau verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des Gemeinschaftseigentums auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen

Zur Wirksamkeit von Klauseln im Mietvertrag

Sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern von Wohnraum bestehen oft Unklarheiten bei dem Thema „Kleinreparaturen“. Wer muss/darf was tun und wer muss es bezahlen? Ausgangspunkt aller Überlegungen ist, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzungen der Mietsache zuständig ist. So steht es in § 535 BGB. Diskutiert werden häufig zwei Ausnahmen die Kleinreparaturen und die Schönheitsreparaturen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Thema Kleinreparaturen und insbesondere mit der Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln.

Ein Urteil des Bundesgerichtshof bleibt umstritten, sollte aus praktischen Gründen aber befolgt werden

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Ein solcher Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis anstelle des bisherigen Vermieters erfolgt jedoch nur dann, wenn der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird.

Inanspruchnahme des WEG-Grundstücks durch den bauenden Nachbarn

Aufgrund der dichteren Bebauung von Innenstädten und der Schließung von Baulücken kommt es häufig vor, dass bauende Nachbarn zur Verwirklichung ihres Bauvorhabens umliegende Grundstücke in Anspruch nehmen. Regelungen hierzu enthält das Nachbarrechtsgesetz des jeweiligen Bundeslandes. So sieht etwa § 17 Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbGBln) vor, dass fremde Grundstücke zur Vorbereitung und Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt werden dürfen.