WEG & Mietrecht

Urteile und Gesetze zum Mietrecht und WEG-Recht sind häufigen Änderungen unterworfen, über die ein Verwalter auf dem Laufenden bleiben sollte, um Haftungsschäden zu vermeiden. Damit Sie Ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können, werden Sie in der Rubrik „WEG- und Mietrecht“ über die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung informiert.

AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 – 564 C 9/19

Aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht kann zwar eine Schadensersatzpflicht des WEG-Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer folgen, z. B. wenn dieser eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinabgestürzt ist und sich schwer verletzt hat, ABER oft rettet die Ortskenntnis des selbstnutzenden verunfallten Wohnungseigentümers den Verwalter.

Grenzen der Eigentümerrechte

Bei dem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Individualanspruch, den ein jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen und ohne vorherige Beschlussfassung geltend machen kann (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011 S. 1137). Ein Einsichtsrecht hat auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer (KG Berlin, Beschluss v. 31.1.2000, 24 W 601/99, ZMR 2000 S. 401).

Auch im Urlaub

Mit der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter treffen diesen Obhutspflichten für die Mietsache (nicht zuletzt BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16). Zu diesen Pflichten gehört es auch, Mängel unverzüglich anzuzeigen und Schäden, wie das Einfrieren der Heizung, zu verhindern. Das bedeutet aber nicht, dass sich Mieter ununterbrochen in ihren Räumen aufhalten müssen. Wie können Mieter aber ihre Obhutspflichten ausüben, wenn sie für längere Zeit abwesend sind?

Mangel oder Miete

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, sofern die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat. Darüber hinaus steht dem Mieter ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden Miete nach § 320 Abs. 1 BGB zu. Es soll dazu dienen, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung und zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommt.

Nicht jeder darf eine juristische Person in der Eigentümerversammlung vertreten

Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine oder mehrere beliebige andere Person/en gemäß § 164 BGB in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Dazu gibt es rechtliche Neuerungen.

Original oder Kopie?

Einwendungen von Mietern gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung sind in der Regel nur nach einer Belegprüfung erfolgreich. Andererseits brauchen Mieter Nachzahlungen aus Abrechnungen nicht zu leisten, solange der Vermieter ihnen die Einsicht in deren Belege verweigert. Zum Belegeinsichtsrecht gibt es bislang keine eindeutige Rechtssprechung.

Die Pflichten des Verwalters bei Schäden

Vor allem in der kalten Jahreszeit kommt es oft bei unsanierten Altbauten zu Schäden durch defekte Ver- oder Entsorgungsleitungen. Auch mangelhaft ausgeführte Wartungs- oder Sanierungsarbeiten an Strängen oder Zuleitungen oder deren Beschädigung aufgrund von Arbeiten an anderen Bauteilen können Wasserschäden verursachen. Vielfach entsteht nach dem Eintritt eines Schadens Streit über die Frage, wer für die Reparaturkosten aufzukommen hat.

Abstimmungsmodus und korrekte Durchführung

Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 zur Verwalterwahl wie folgt entschieden: Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.

Beschlussanfechtung erfolgreich, nur weil keine drei Angebote vorlagen?

Der Einwand, es seien nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt worden, stellt einen „Klassiker“ dar. Aber auch in der Rechtsprechung regt sich Widerstand gegen die weit verbreitete Praxis, Beschlüsse alleine mit dieser Begründung für ungültig zu erklären.

BGH-Urteil AZ V ZR 203/17 vom 04.05.2018

Nach einer Entscheidung des BGH ist die WEG bei einem in der Teilungserklärung als „total renoviert“, bezeichneten Altbau verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des Gemeinschaftseigentums auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen