WEG & Mietrecht

Urteile und Gesetze zum Mietrecht und WEG-Recht sind häufigen Änderungen unterworfen, über die ein Verwalter auf dem Laufenden bleiben sollte, um Haftungsschäden zu vermeiden. Damit Sie Ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können, werden Sie in der Rubrik „WEG- und Mietrecht“ über die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung informiert.

Kann der Verband die Ansprüche der Eigentümer an sich ziehen?

Das Geltendmachen von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter im Zu-sammenhang mit Beschlussanfechtungsprozessen ist mit Tücken versehen, wie die nachfolgend dargelegte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH/Urteil vom 8.2.2019 - V ZR 153/18) zeigt.

Müssen es zwei Monatsmieten sein?

Die einzige Hauptleistungspflicht eines Mieters besteht gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Doch nicht immer erfüllen Mieter diese Pflicht. Die Hintergründe für einen Zahlungsverzug des Mieters sind vielfältig und oftmals rechtswidrig. Wenn der Vermieter dies nicht länger hinnehmen will, kann er die Möglichkeit einer Kündigung wegen dieses Zahlungsverzugs prüfen.

BGH-Urteil V ZR 112/18 vom 12.04.2019

Derartige die Gemeinschaftsordnung ändernde Beschlüsse aufgrund einer weiten Öffnungsklausel dürfen nie willkürlich sein und nie unverzichtbare Rechte der Sondereigentümer betreffen.

Bei Liegenschaften mit einer Trafostation auf dem Grundstück, stellt sich oft die Frage, wer diese sein Eigen nennen darf. Insbesondere, wenn das Grundbuch keine Eintragungen diesbezüglich enthält. Auch Eigentümer, die glauben, den Betrieb der Trafostation womöglich dulden zu müssen, fragen sich oft, ob sie für die Bereitstellung ihres privaten Grunds nicht eine angemessene Entschädigung verlangen können.

BGH-Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18

Es war schon immer (vgl. etwa BayObLG WuM 1988, 411 sowie dazu Riecke WuM 1989, 319 ff) ein Wunsch nach Fortgeltung des Wirtschaftsplans aus dem Vorjahr zumindest bis zur nächsten Beschlussfassung im 2. Quartal des Folgejahres vorhanden. Sonst hätte ja ein ausgeschlafener Wohnungseigentümer am 1.1. seine Wohngeldzahlungen rechtmäßig einstellen können, und zwar ausgerechnet in den Monaten, in denen der Verwalter viel Liquidität braucht.

Vorsicht bei der Übertragung vermieteten (Mit-)Eigentums

Das Kauf nicht Miete bricht, ist ein schon sprichwörtlicher Rechtsgrundsatz. Dass man sich hierauf nicht in jedem Fall verlassen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des BGH (Beschl. v. 9.1.2019 – VIII ZB 26/17).

Mieter muss Verbraucher sein

Inzwischen schon fünf Jahre in Kraft, aber trotzdem im Hinblick auf Mietverträge noch weitgehend unbekannt - am 13. Juni 2014 wurde der § 312 Abs. 4 BGB neu eingeführt

BGH, Urt. v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17

Ist das Werk mangelhaft, hat die WEG den Auftragnehmer zunächst zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung aufzufordern. Bleibt diese Aufforderung erfolglos, kann die WEG nach ggf. nötiger Kündigung des Vertrags insbesondere die Mängel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen (Ersatzvornahme) und den Auftragnehmer zur Erstattung der Ersatzvornahmekosten in Anspruch nehmen.

Einbau, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern

Der BGH entschied mit Urteil vom 07.12.2018 (V ZR 273/17): Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642).

 

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bedarf keiner Widerrufsbelehrung

Einem Verbraucher, der mit einem Unternehmer einen Fernabsatzvertrag (für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss werden ausschließlich Fernkommunikationsmittel wie Brief, Telefon, Telefax, E-Mail, etc., verwendet) abschließt, steht gem. §§ 312c, 312g, 355 BGB ein freies Widerrufsrecht binnen einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu. Wird der Verbraucher nicht regelgerecht über das ihm zustehende Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist von zwei Wochen um ein Jahr. Ob dies ohne weiteres auf das Wohnraummietrecht anwendbar ist, hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung geklärt (BGH, Urt. v. 17.10.2018 - VIII ZR 94/17).