WEG & Mietrecht

Urteile und Gesetze zum Mietrecht und WEG-Recht sind häufigen Änderungen unterworfen, über die ein Verwalter auf dem Laufenden bleiben sollte, um Haftungsschäden zu vermeiden. Damit Sie Ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen können, werden Sie in der Rubrik „WEG- und Mietrecht“ über die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung informiert.

„Vollmachtslösung“ für Eigentümerversammlungen?

Das AG Lemgo (Urt. v.24.08.2020 - 16 C 10/20) hat eine Verletzung des Teilnahmerechts (und als Folge davon des Diskussionsrechts und der Ausübung des Stimmrechts) der Wohnungseigentümer in einem Fall bejaht, in dem der Verwalter in die Einladung zu einer Eigentümerversammlung im Verwalterbüro den Hinweis aufgenommen hatte, dass die Versammlung im "Vollmachtsverfahren" stattfinden soll, das Büro für Publikumsverkehr geschlossen sei und vom persönlichen Erscheinen Abstand genommen werden möge.

 

Vermieter muss ausführen, Mieter (teilweise) zahlen?

Die Mietrechtsprechung hat sich in den vergangenen 20 Jahren häufig mit Rechtsfragen im Zusammenhang mit – zumeist im Ergebnis fehlgeschlagenen Versuchen von – formularvertraglichen Übertragungen der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen von der Vermieterseite auf die Mieterseite beschäftigt. Sie hat sich ständig weiterentwickelt und unterlag veränderten Bewertungen. Nun hat der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH am 08.07.2020 mit zwei Entscheidungen (VIII ZR 270/18 und VIII ZR 163/18) ein weiteres Kapitel hinzugefügt, das dem Berufshausverwalter geläufig sein sollte.

Ein Auszug aus der neuen BVI WEG-Fachbroschüre

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz trat am 1. Dezember 2020 in Kraft und brachte umfassende Änderungen der gelebten Verwaltungspraxis mit sich. Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für WEG- und Mietrecht, fasste in der neuen BVI WEG-Fachbroschüre hilfreiche Praxistipps und Erläuterungen zum Gesetz zusammen, die das BVI-Magazin in Auszügen vorstellt. In dieser Ausgabe: Die Wohnungseigentümerversammlung mit den Regelungen zur digitalen Teilnahme und zum Umlaufbeschluss.

Der BGH rettet Eigentümerbeschlüsse zur Kostentragung

Eine der Hürden, die ein Wohnungseigentümer, welcher die Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums erhalten möchte, ist die Frage der Kostentragung. Denn selbst wenn der begünstigte Eigentümer sich bereit erklärt, nicht nur die Kosten der baulichen Veränderung, sondern auch die damit im Zusammenhang stehenden Folgekosten alleine zu übernehmen, so war bis vor kurzem ungeklärt, ob und wie dies überhaupt wirksam durch Beschluss geregelt werden kann. Der BGH hat jüngst hierzu Stellung bezogen und die Handhabung der Praxis „gerettet“ (BGH, Urt. v. 15.5.2020 - V ZR 64/19).

 

Auch in Corona-Zeiten

Vermieter von Eigentumswohnungen erstellen oft die Betriebskostenabrechnungen, nachdem die Hausgeldabrechnung beschlossen wurde. In Zeiten von Corona werden Eigentümerversammlungen verschoben, eine Beschlussfassung über die Abrechnungen findet nicht statt. Doch hat das Auswirkungen auf die Abrechnungsfrist hinsichtlich der Betriebskosten gegenüber den Mietern?

 

Eine Gegenüberstellung des alten und neuen WEGs

Am 1. Dezember 2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft, das die WEG-Verwaltung umfassend reformiert hat. Massimo Füllbeck, Fachtrainer für Immobilienverwaltung, hat eine Synopse der alten und neuen Gesetzesvorschriften erstellt, die BVI-Mitgliedern in einer BVI-Verwalterinformation zur Verfügung steht. Ein Auszug wird im Folgenden dargestellt.

BGH-Urteil vom 1. Juli 2020

Gemäß § 569 Abs. 3 Nummer 2 BGB wird die außerordentlich fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

…oder die Besichtigung der Wohnung

Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht jedes Mieters. Doch auch Vermieter, die meist Eigentümer der Wohnung sind, haben ein berechtigtes (?) Interesse daran, zu wissen, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Vermieter wollen daher mehr oder weniger regelmäßig die Wohnung besichtigen oder betreten. Aber wann ist das erlaubt und darf bei jedem Betreten auch besichtigt werden?

Müssen alle Angebote der Einladung in Kopie beiliegen?

Rechtsprechung und herrschende Lehre vertreten die Auffassung, dass den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung über den Abschluss von Verträgen mit einem nicht unerheblichen Kostenvolumen mehrere, mindestens aber drei Vergleichsangebote vorzulegen sind, wobei ungeachtet der Größe einer Wohnungseigentümergemeinschaft davon ausgegangen wird, dass bereits ein Auftragsvolumen von mehr als 3.000 EUR als „Großauftrag“ anzusehen sei.

BGH-Urteil vom 29. Mai 2020

Der BGH (Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19) hat jetzt der verfehlten Ansicht des LG Bamberg (ZMR 2015, 395; a. A. zu Recht LG Karlsruhe, ZMR 2019, 990), wonach nur bei Allstimmigkeit der Verwalter als Versammlungsvorsitzender einen Positivbeschluss (Zitterbeschluss) verkünden dürfe, eine klare Absage erteilt. Jetzt können auch nicht mehr dem Verwalter die Verfahrenskosten (anteilig) auferlegt werden.